Polska: Opodatkowanie nieruchomości i koszty związane z posiadaniem nieruchomości przez przedsiębiorcę
W Polsce nie ma podatku katastralnego od wartości nieruchomości i każdy rząd zarzeka się, że go nie wprowadzi. Jakie podatki i opłaty wiążą się z posiadaniem nieruchomości w Polsce i kto je ponosi? To kluczowa sprawa dla zagranicznych inwestorów.
W Polsce właściciel, użytkownik wieczysty, ale także posiadacz samoistny obiektu budowlanego lub nieruchomości corocznie płaci tzw. podatek od nieruchomości, który jest podatkiem lokalnym zasilającym budżet gminy i jego wysokość zależna jest od podejmowanej co roku uchwały rady gminy. Wysokość tej daniny zależy od metrażu oraz od sposobu wykorzystywania nieruchomości, bo stawki różnicowane są w zależności od tego, czy grunty lub budynki związane są z działalnością gospodarczą czy są używane na cele mieszkaniowe lub inne. Przepisy przyjmowały do tej pory ślepo, że każdy grunt który posiada przedsiębiorca jest opodatkowywany wg stawek dla obiektów użytkowanych na cele działalności gospodarczej, niezależnie od tego czy w ogóle były wykorzystywane przez tego przedsiębiorcę. Zmienił to dopiero wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24.02.2021 r. SK 39/19, w którym uznano, że ta interpretacja jest nieprawidłowa. Obecnie podatek od nieruchomości w wyższej stawce płaci się tylko od nieruchomości wykorzystywanej na cele związane z działalnością gospodarczą. Można jednak wpaść w pułapkę, jeśli wydzierżawimy przedsiębiorcy fragment nieruchomości dotąd niewykorzystywanej w żaden sposób: w takim wypadku może się zdarzyć, że trzeba będzie od całej tej działki odprowadzić podatek wg wyższej stawki, mimo że ktoś wynajmie tylko jej fragment.
Najdroższą formą władania nieruchomością w Polsce jest użytkowanie wieczyste, od którego poza ww. podatkiem użytkownik płaci jeszcze tzw. opłatę roczną, obliczoną w przypadku nieruchomości oddanych na cele działalności gospodarczej jako 3% wartości nieruchomości. Opłata ta może być też przez gminę lub Skarb Państwa (w zależności kto jest właścicielem gruntu) aktualizowana co 3 lata w ten sposób, że 3% opłaty rocznej jest naliczone od aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Nie trudno obliczyć, że przy udzielanym na 99 lat użytkowaniu wieczystym przedsiębiorca zapłaci trzykrotność jego wartości (i to rosnąco w czasie), a przecież cena za m2 tego prawa jest taka sama jak za m2 prawa własności. Użytkowanie wieczyste jest więc drogie, a opłata roczna to w sumie taki polski kataster.
Przed zakupem gruntu warto też sprawdzić też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W nim jest zapisane, co możemy zbudować na działce (maksymalne parametry i przeznaczenie działki), tzn. wynikają z niego nasze ograniczenia na przyszłość. Ponadto ustalona jest w nim (jeśli obowiązuje, bo duża część powierzchni kraju takich planów nie ma) tzw. renta planistyczna, czyli procentowa opłata (do 30% wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenie planu), jaką gmina może naliczyć w ciągu 5 lat od uchwalenia tego planu, gdy właściciel sprzeda nieruchomość. Ta opłata podwyższa cenę albo nawet może blokować transakcję na kilka lat.
Ustawodawca dostrzegł ten problem, ale w obecnie procedowanym przez resort rozwoju projekcie nowelizacji przepisów ministerstwo może wylać dziecko z kąpielą, bo wg ujawnionych informacji renta planistyczna miałaby być płacona przez każdego właściciela/użytkownika wieczystego po uchwaleniu planu, niezależnie od tego czy w ogóle zamierza sprzedawać nieruchomość oraz od tego, kiedy i czy w ogóle planuje skorzystać z przyznanych mu w miejscowym planie możliwości zabudowy działki. Czyli płacić miałby nawet emeryt w domku jednorodzinnym, jeśli planista wyrysuje na terenie jego działki osiedle wieżowców. Tak rozumiana renta planistyczna wprowadziłaby kolejny podatek i sprzyjałaby gentryfikacji, dlatego należy mieć nadzieję, że ustawodawca z niej zrezygnuje.
Źródło: Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24.02.2021 r. SK 39/19- Dz.U. z dnia 03.03.2021 poz. 401