Czech Republic: Na co si dát pozor při převodu nemovitostí
Ačkoliv by se zdálo, že ustanovení o změně v osobě dlužníka se převodu nemovitostí nedotýkají, opak je pravdou. Nový občanský zákoník (NOZ) obsahuje v rámci této úpravy dvě ustanovení, která mohou dopadat i na převod nemovitostí. Tato „skrytá“ ustanovení jsou však svými důsledky velmi nebezpečná a i při převodu nemovitostí je třeba jim věnovat pozornost.
Prvním takovým ustanovením je § 1888 odst. 2 NOZ, který upravuje převzetí dluhu. Toto ustanovení stanovuje vyvratitelnou právní domněnku, že pokud při převodu vlastnického práva k věci zapsané do veřejného seznamu přechází na nabyvatele i zapsané zástavní právo (což při převodu nemovité věci přechází vždy), přechází na nabyvatele taktéž dluh zajištěný tímto zástavním právem. Nabyvatel nabývá v takovém případě nejen nemovitou věc zatíženou zástavním právem, ale i dluh převodce. Toto ustanovení je dispozitivní a je možné se od něj smluvně odchýlit. Vzhledem k právním důsledkům, které jsou s tímto ustanovením spojené, je tak vhodné aplikaci tohoto ustanovení ve smlouvách o převodu nemovitostí vylučovat.
Druhým ustanovením, na které je třeba upozornit, je § 1893 NOZ upravující převzetí majetku. Právní úprava převzetí majetku spočívá v tom, že pokud nabyvatel převezme veškerý majetek od zcizitele nebo jeho poměrně určenou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisejí. Podmínkou je, že nabyvatel o dluzích zcizitele při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět. Vzhledem k tomu, že toto ustanovení má sloužit k ochraně věřitelů zcizitele, není možné je vůči věřitelům zcizitele účinně vyloučit. Citované ustanovení vzbuzuje mnoho otázek. Nejasné je (a do ustálení judikatury soudů zůstane) zejména to, co je myšleno poměrně určenou částí majetku zcizitele. Právě nemovitosti by mohly představovat poměrně určenou část majetku ve smyslu citovaného ustanovení, a proto je při jejich převodu vhodné prověřit, zda zcizitel nemá dluhy související s převáděnou nemovitostí.
Zdroj: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník