Czech Republic: Worauf beim Immobilientransfer zu achten ist
Auf den ersten Blick mag es so scheinen, als ob die Regelungen zur Änderung der Person des Schuldners für die Immobilienübereignung ohne Belang sind – das Gegenteil ist aber der Fall. Im Rahmen der genannten Regelungen enthält das neue BGB zwei Bestimmungen, die sich auf die Immobilienübereignung sehr wohl auswirken können. Diese „versteckten“ Bestimmungen haben allerdings überaus gefährliche Folgen und verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Die erste Bestimmung, von der hier die Rede ist, regelt die Schuldübernahme (§ 1888 Abs. 2 BGB). Diese Bestimmung schreibt folgende widerlegbare Rechtsannahme fest: falls bei der Übertragung des Eigentumsrechts an einer in einem öffentlichen Verzeichnis eingetragenen Sache auch ein eingetragenes Pfandrecht auf den Erwerber übergeht (und dies ist bei einer Übertragung einer Immobilie immer der Fall!), dann geht auf den Erwerber auch die mit diesem Pfandrecht besicherte Schuld über. In einem solchen Fall erwirbt der Erwerber nicht nur eine mit einem Pfandrecht belastete Immobilie, sondern auch die Schuld des Veräußerers. Diese Bestimmung ist abdingbar, d.h. die Parteien können von ihr per vertragliche Abrede abweichen. Angesichts der Rechtsfolgen, die mit der Bestimmung verbunden sind, empfiehlt sich, die Anwendung dieser Bestimmung in Immobilienübertragungsverträgen auszuschließen.
Die zweite Bestimmung, auf die wir hinweisen müssen, ist § 1893 BGB, der die Vermögensübernahme regelt. Die Rechtsvorschriften zur Vermögensübernahme sehen vor, dass dort, wo der Erwerber vom Veräußerer dessen sämtliches Vermögen oder einen anteilig bestimmten Teil dieses Vermögens übernimmt, der Erwerber neben dem Veräußerer gesamtschuldnerisch zum Schuldner der Schuld wird, die mit dem übernommenen Vermögen zusammenhängt. Vorbedingung hierfür ist, dass der Erwerber von den Schulden des Veräußerers bei Vertragsschluss wusste bzw. wissen musste. Da diese Bestimmung dem Schutz der Gläubiger des Veräußerers dienen soll, kann sie im Verhältnis zu diesen Gläubigern des Veräußerers nicht wirksam abbedungen werden. Die zitierte Bestimmung wirft viele Fragen auf. Es ist insbesondere unklar (und wird bis zur Festigung der Rechtsprechung wohl auch unklar bleiben), was unter dem „anteilig bestimmten Teil“ des Vermögens des Veräußerers zu verstehen ist. Gerade Immobilien könnten einen anteilig bestimmten Teil des Vermögens im Sinne der zit. Bestimmung darstellen, weswegen bei der Übereignung von Immobilien geprüft werden sollte, ob der Veräußerer keine Schulden hat, die mit der übereigneten Immobilie zusammenhängen.
Quelle: Neues BGB (Ges. Nr. 89/2012 Slg.)