Pronajímatele nemovitostí postihne zásadní změna v uplatňování DPH, která vejde v účinnost 1. ledna 2021.
Nájem nemovitostí je v zákonu o DPH v souladu se směrnicí o společném systému DPH zařazen mezi plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Je to proto, že nájemci využívající pronajatou nemovitost k bydlení, nemají možnost odpočtu DPH, protože se u nich nejedná o využívání předmětu nájmu k ekonomické činnosti plátce. Smyslem osvobození tedy je eliminovat navýšení nájmu, který platí tito nájemci, o DPH.
Důsledkem osvobození je to, že plátci, kteří například postaví bytový dům, si nemohou uplatnit odpočet DPH ze stavebních a následných provozních a investičních nákladů. V praxi jsou z toho důvodu často mezi konečné nájemníky a původního investora účelově vkládány další společnosti, tak, aby mohla být na nájem jinému plátci uplatněna DPH a zároveň byl umožněn odpočet DPH. Právě časté zneužívání současné úpravy pro daňovou optimalizaci je dle důvodové zprávy motivací novelizace.
Plátce se i nadále bude moci rozhodnout, zda u nájmu nemovitosti jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomických činností uplatní DPH. Počínaje 1. lednem 2021 však DPH nebude možno vůbec uplatnit ve vztahu k nemovitostem využívaným k bydlení (bez ohledu na to, zda slouží plátci k uskutečňování ekonomických činností nebo ne).
Zákonodárce se nespokojil s jednoduchou definicí a dal si záležet, aby co nejvíce zmenšil prostor k obcházení zákona. Kromě rodinných domů a bytových jednotek budou mezi nemovitosti, jejichž nájem bude vždy osvobozen od DPH, zařazeny také obytné prostory, stavby, v nichž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby (nebo části stavby, je-li pronajímaná pouze část), tvořeno obytným prostorem. Osvobození od DPH se bude vztahovat i na pozemky, jejichž součástí je některá z uvedených obytných staveb.
Plátci, kterým nová úprava neumožní nadále uplatňovat na nájem DPH, budou muset řešit, zda jim nevznikne povinnost provést úpravu odpočtu. Lhůta pro úpravu odpočtu u nemovitostí a jejich technického zhodnocení činí 10 let a běží od jejich pořízení, respektive od provedení technického zhodnocení. V roce 2021 tak bude možno snížit aktuální nároky na odpočet o části odpočtů DPH uplatněné až v roce 2011.
Zdroj:
Sněmovní tisk 206 vl. n. z. kterým se mění některé zákony v oblasti daní
Zákon č. 89/2019 Sb., kterým se mění některé zákony v oblasti daní a některé další zákony
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty