Immobilienvermieter sind von einer grundlegenden Änderung bei der Geltendmachung von Mehrwertsteuer betroffen, die zum 1.1.2021 in Kraft tritt
Im Einklang mit der Richtlinie über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem zählt das tschechische UStG die Miete von Immobilien zu den steuerbefreiten Leistungen ohne Anspruch auf Vorsteuerabzug – dies deshalb, weil Mieter, die das Mietobjekt zu Wohnzwecken nutzen, selbst keine Möglichkeit haben, die Umsatzsteuer geltend zu machen (denn sie nutzen das Mietobjekt nicht für die wirtschaftliche Betätigung eines Umsatzsteuerzahlers). Der Sinn und Zweck der Steuerbefreiung besteht insofern darin, die Anhebung des von diesen Mietern gezahlten Mietzinses um die Mehrwertsteuer zu eliminieren.
Die Konsequenz der Steuerbefreiung ist nun aber die, dass Steuerzahler, die z.B. ein Mehrfamilienhaus errichten, keinen Abzugsanspruch auf die von ihnen aufgewandten Bau- sowie Betriebs- und Investitionskosten haben. Deshalb werden in der Praxis oft zwischen den ursprünglichen Bauherrn und die endgültigen Mieter weitere Gesellschaften zwischengeschaltet, so dass Mehrwertsteuer auf die Vermietung an einen anderen Umsatzsteuerzahler aufgeschlagen werden und ein Vorsteuerabzug vorgenommen werden kann. Die Begründung des Entwurfs für das Änderungsgesetz spricht denn auch davon, dass gerade der häufige Missbrauch der gegenwärtigen Regelung für Steueroptimierungszwecke die Motivation für eine Gesetzesänderung gegeben hat.
Dem Steuerzahler steht auch weiterhin die Wahl offen, ob er bei der Vermietung einer Immobilie an einen anderen Umsatzsteuerzahler zur gewerblichen Nutzung Mehrwertsteuer zur Anwendung bringt. Beginnend mit dem 1. Januar 2021 wird es dann aber völlig unmöglich sein, Mehrwertsteuer in Bezug auf zu Wohnzwecken genutzte Immobilien geltend zu machen (und zwar unabhängig davon, ob die Immobilie dem Steuerzahler zur wirtschaftlichen Betätigung dient oder nicht).
Der Gesetzgeber hat sich hier nicht mit einer schlichten Definition begnügt, sondern ist sehr sorgfältig vorgegangen, um den Spielraum für eine Umgehung der gesetzlichen Regelung so weit wie möglich zu reduzieren. Neben Einfamilienhäusern und Wohneinheiten gehören zu den Immobilien, deren Vermietung stets mehrwertsteuerbefreit sein wird, außerdem als Wohnraum ausgewiesene Flächen, Gebäude, in denen wenigstens 60% der Bodenfläche (bzw. des ausgemieteten Gebäudeteils bei einer teilweisen Vermietung) als Wohnfläche gilt, sowie Grundstücke, deren Bestandteil eines der genannten Wohngebäude ist.
Steuerzahler, die durch die Neuregelung künftig daran gehindert werden, Mehrwertsteuer auf die Vermietung anzuwenden, werden die Frage klären müssen, ob sie nicht womöglich Anpassungen beim Vorsteuerabzug vornehmen müssen. Die Frist für die Anpassung der Abzüge für Immobilien und deren technische Wertsteigerungen beträgt 10 Jahre und beginnt mit der Anschaffung (bzw. mit Vornahme der Verbesserungsmaßnahmen). 2021 können also die aktuellen Ansprüche auf Abzug um einen Teil der erst in 2011 geltend gemachten Abzüge gemindert werden.
Quelle:
Parlamentsdrucksache 206: Regierungsentwurf eines Änderungsgesetzes in Steuersachen
Ges. Nr. 89/2019 Slg., über Änderungen einiger Steuergesetze und bestimmter anderen Gesetze
Ges. Nr.235/2004 Slg., über die Umsatzsteuer