So mancher Immobilienbesitzer hat es schon erlebt – eine Gesellschaft (die nicht zu erreichen ist) hat ihren Sitz gegen seinen Willen an der Adresse der Immobilie eingerichtet. Wie kann in einem solchen Fall weiter vorgegangen werden?
Es kommt nicht allzu häufig, aber eben doch vor: der Eigentümer einer Immobilie, einer Wohnung oder eines Gewerberaums („Immobilie“) oder ein anderer über die Immobilie Verfügungsberechtigter (im Weiteren nur „Eigentümer“) stellt fest, dass eine Gesellschaft die Adresse der Immobilie im Handelsregister als ihren Sitz hat eintragen lassen, gegen den Willen des Eigentümers.
Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn ein früherer Mietvertrag mit der Gesellschaft ausgelaufen ist oder ein Vorbesitzer seinerzeit der Unterbringung des Sitzes zugestimmt hat, der neue Eigentümer aber hiermit nicht einverstanden ist. Nicht selten ist die Gesellschaft gar nicht zu erreichen, schon deswegen, weil sie an der fraglichen Adresse nicht wirklich (physisch) ansässig ist.
Unter diesen Umständen hat die Gesellschaft ihren Sitz an der Adresse der Immobilie unbefugterweise untergebracht – nämlich ohne gültige Zustimmung des Eigentümers. Reicht aber dieser Umstand für sich genommen aus, damit der Eigentümer der Immobilie beim Registergericht erfolgreich die Löschung der Adresse des Sitzes der Gesellschaft aus dem Handelsregister beantragen kann? Nein, das tut er nicht. Bereits in der Vergangenheit hat der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik entschieden, dass der Verlust des Rechtsgrunds für die Nutzung der Räumlichkeiten, in denen der Sitz der Gesellschaft untergebracht ist, für sich genommen noch keine Pflicht der Gesellschaft begründet, Antrag auf Änderung der Angaben zu ihrem Sitz im Handelsregister zu stellen. Allerdings verpflichtet dieser Wegfall des Rechtsgrunds für die Nutzung der Räumlichkeiten, in denen der Unternehmenssitz untergebracht ist, die Gesellschaft sehr wohl dazu, förmlich über die Verlegung ihres Sitzes zu entscheiden. Allerdings wird diese Pflicht von Gesellschaften in der Praxis nicht immer ordnungs- und fristgemäß erfüllt.
Wie soll nun der Eigentümer der Immobilie weiter vorgehen, um zu erreichen, dass der im Handelsregister eingetragene Sitz der Gesellschaft geändert wird?
Hat er dies noch nicht getan, so ist in erster Linie angesagt, die Zustimmung zur Unterbringung des Sitzes rechtsförmig zu widerrufen und die Gesellschaft hiervon in Kenntnis zu setzen. Wir empfehlen jedenfalls, die Gesellschaft im gleichen Schritt dazu aufzufordern, sie möge über die Verlegung ihres Sitzes entscheiden und Antrag auf Eintragung der Sitzverlegung ins Handelsregister stellen, und zwar innerhalb einer vorab gesetzten Frist. Dieses Schreiben kann entweder per Datenbox elektronisch zugestellt werden, oder per Einschreiben (am besten, aber nicht zwingend erforderlich, mit Rückschein) an die Adresse des Sitzes der Gesellschaft.
Unterlässt es die Gesellschaft selbst nach einer solchen Aufforderung, ihren Sitz zu verlegen, oder schlägt die Zustellung des Einschreibens bzw. der Datennachricht fehl (falls die Gesellschaft sich tot stellt und an der eingetragenen Adresse faktisch gar nicht ansässig ist und damit auch keine dorthin versandte Post entgegennimmt), kann der Eigentümer der Immobilie eine Eingabe beim Registergericht vornehmen. Dieser sollte eine Kopie des abgesandten Briefs bzw. der Datennachricht beigefügt werden, bzw. soweit einschlägig das Schreiben, dessen postalische Zustellung fehlgeschlagen ist. Hierbei ist zu beachten, dass der Eigentümer der Immobilie mit einer solchen Eingabe nicht zum Verfahrensbeteiligten wird, d.h., der gesamte weitere Ablauf liegt allein in den Händen des Gerichts, welches kraft Amts ein Verfahren einleitet, um die Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Sachstand und dem im Handelsregister eingetragenen Stand zu beseitigen.
Das Registergericht ruft die Gesellschaft daraufhin dazu auf, den Rechtstitel nachzuweisen, auf deren Grundlage sie den Sitz nutzt, und zwar innerhalb einer vom Gericht gesetzten (zumeist 30-tägigen) Frist; gegebenenfalls kann das Gericht die Gesellschaft gleich dazu aufrufen, Abhilfe betreffend die Eintragung ihres Sitzes im Handelsregister zu schaffen (dies setzt voraus, dass dem Gericht Unterlagen vorgelegt wurden, die bezeugen, dass die Zustimmung zur Unterbringung des Sitzes in der gegebenen Immobilie widerrufen und die Gesellschaft von diesem Widerruf verständigt wurde).
Falls die Gesellschaft diesen Rechtstitel zur Nutzung des Sitzes auf Aufforderung seitens des Gerichts nicht vorlegt bzw. die geforderte Abhilfe nicht schafft, kann das Gericht gemäß § 9 Abs. 1 des Registergesetzes die Auflösung der Gesellschaft mit Liquidation beschließen. Allerdings folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes, dass es im freien Ermessen des Gerichts liegt, ob es die Auflösung und Liquidation der Gesellschaft anordnet und einen Liquidator bestellt.
Unsere Erfahrung ist die, dass der gesamte Prozess, von der Eingabe ans Registergericht bis zur Löschung der Gesellschaft aus dem Handelsregister nach Abschluss deren Liquidation, ohne Weiteres ein ganzes Jahr, durchaus aber auch mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann. Man sollte deshalb von Vornherein in Betracht ziehen, dass die Löschung eines unrechtmäßigen Unternehmenssitzes im Handelsregister kurzfristig nicht zu erwirken ist, weswegen Immobilieneigner gut daran tun, derartigen Situationen schon im Vorfeld vorzubeugen und daran zu denken, im Rahmen ihrer Vertragsbeziehungen mit Handelsgesellschaften, denen sie die Einrichtung ihres Sitzes in der fraglichen Immobilie gestatten, eine Pflicht zur Sitzverlegung in konkreten Fällen innerhalb klar gesetzter Fristen festzuschreiben.
Quelle:
Gesetz Nr. 304/2013 Slg., über öffentliche Register juristischer und natürlicher Personen und die Erfassung von Treuhandfonds, idgF
Beschluss 27 Cdo 2277/2020 des Obersten Gerichtshofs vom 27.8.2020