Der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik hat entschieden, dass der, der eine unvermietbare Immobilie ohne Vereinbarung mit dem Eigentümer besetzt, nicht verpflichtet ist, dem Eigentümer Zahlungen aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung zu leisten.
Es ist ein allgemeiner zivilrechtlicher Grundsatz, dass sich niemand grundlos auf Kosten eines anderen bereichern darf. Als ungerechtfertigte Bereicherung gilt auch ein Vermögensvorteil, der durch die widerrechtliche Nutzung einer fremden Sache erlangt wird, also durch eine Nutzung ohne gültigen Vertrag oder anderweitigen Rechtstitel. Wer sich auf Kosten des Eigentümers solcherart bereichert, muss den Vermögensvorteil an den Eigentümer herausgeben. Allerdings gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Eine solche hat der Oberste Gerichtshof für den Fall der widerrechtlichen Nutzung einer Fremdimmobilie hergeleitet.
Die Höhe der für die Nutzung einer Sache ohne Rechtsgrundlage zu leistenden Zahlung leistet sich von dem Vermögensvorteil her, den der sich bereichernde Nutznießer erlangt hat. Im Falle von Immobilien geht die richterliche Praxis davon aus, dass der Geldwert des widerrechtlich erlangten Vorteil sich bestimmen lässt, indem man einen Betrag heranzieht, der dem orts- und zeitüblichen Mietzins für die Nutzung einer vergleichbaren Immobilie entspricht, wie ihn ein Mieter unter den üblichen Umständen zu zahlen hätte. Die zu leistende Kompensation wird solcherart gegen den Mietzinsspiegel abgeglichen, wobei stets von den konkreten Bedingungen der jeweiligen Immobilie auszugehen ist.
Der übliche Mietzins lässt sich nicht immer bestimmen, z.B. deswegen, weil vergleichbare Immobilien nicht vermietbar und nicht marktfähig sind. Dies gilt insbesondere für vernachlässigte Immobilien in schlechtem bautechnischem Zustand.
In diesen Fällen ist der Oberste Gerichtshof wiederholt zur Entscheidung gelangt, eine Nutzung derartiger Immobilien ohne Rechtsgrund verschaffe dem Nutznießer keine ungerechtfertigte Bereicherung zu Lasten des Immobilieneigners, dem der Nutznießer deshalb keinen geldwerten Ersatz zu zahlen braucht.
Die Rede ist hier von überaus spezifischen Fällen. Dennoch darf in Frage gestellt werden, ob die vom Obersten Gerichtshof gewählte Lösung richtig und gerecht ist.
Quelle:
Urteil des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik AZ 28 Cdo 4184/2018 vom 27.2.2019