Czech Republic: Die materielle Publizität der Grundbücher ab dem 1. Januar 2015
Das neue BGB hat den Grundsatz der materiellen Publizität von Grundbucheintragungen gestärkt, indem es die faktische Richtigkeit der Grundbucheintragungen als gegeben annimmt; damit wird die Rechtsstellung von Immobilienerwerbern gestärkt. Das Inkrafttreten dieser spezifischen Bestimmungen ist aber gegenüber dem Gesamtwerk des BGB um ein Jahr (auf den 1. Januar 2015) hinausgeschoben worden, um Immobilieneigentümern den notwendigen Handlungsspielraum zu schaffen, innerhalb dessen sie die Eintragungen im Grundbuch in Einklang mit der Realität bringen können. Welche Konsequenzen hat diese Stärkung des Grundsatzes der materiellen Publizität?
Das neue BGB stärkt den Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragung im Grundbuch. Es gilt die Annahme, dass das im Grundbuch eingetragene Recht im Einklang mit der tatsächlichen Rechtslage einverleibt wurde. Diese Annahme ist aber widerlegbar; der von einer derartigen Einverleibung Betroffene hat die Möglichkeit, die Beseitigung etwaiger Ungereimtheiten zu erwirken.
Soweit die Eintragung im Grundbuch womöglich vom tatsächlichen Sachstand abweicht, stärkt die hier beschriebene Neuregelung die Rechtsstellung desjenigen, der ein dingliches Recht in gutem Glauben von einer Person (gegen Entgelt) erwirbt, die gemäß dem eingetragenen Stand der Dinge Rechtsträger (und also zur Übertragung des dinglichen Rechts) berechtigt war. In einem solchen Fall soll der Erwerber auch dann zum Eigentümer der Immobilie werden, wenn dem Übertragenden (obschon als Eigentümer eingetragen) das Eigentumsrecht gar nicht zukam. Es werden aber nur entgeltliche Immobilienübereignungen auf diese Weise vom neuen BGB geschützt. Die Regelung erstreckt sich nicht auf Fälle einer unentgeltlichen Übertragung von Immobilien. Fraglich ist außerdem, wie breit der gute Glaube auf Erwerberseite von den Gerichten ausgelegt werden wird.
Das BGB gibt Betroffenen Verteidigungsmittel an die Hand, um gegen unberechtigte Einverleibungen vorzugehen. Die Möglichkeit, Eintragungen im Grundbuch anzufechten, ist aber begrenzt – und zwar insbesondere zeitlich. Um wirksam gegenüber jedermann die älteren Rechte zu wahren, muss der Betroffene die Löschung der Übertragung innerhalb eines Monats ab dem Tag anstrengen, an dem er von der Einverleibung erfuhr.
Die neue rechtliche Regelung stellt damit größere Anforderungen an die Eigentümer von Immobilien und andere Personen mit Rechten an Immobilien, insofern als diese gezwungen sind, regelmäßig den Stand der grundbücherlichen Eintragung zu überprüfen. Eine derzeit noch offene Frage ist freilich, wie sich die Gerichte zur Auslegung der hier besprochenen Bestimmungen zur Stärkung der materiellen Publizität des Grundbuchs stellen werden, und ob die Neuregelung wirklich die Unverjährbarkeit des Eigentumsrechts bricht.
Quelle: Neues BGB (Ges. Nr. 89/2012 Slg.)