In einem kürzlichen Urteil befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage der Gültigkeit von Verbindlichkeiten, die sich aus einem dreiseitigen Reservierungsvertrag ergeben, welcher dem Anwendungsbereich des Immobilienmaklergesetzes unterliegt.
Author: Matěj Rendl, paralegal
Zwischen der Beklagten als Immobilienmakler, dem Eigentümer als Verkäufer und dem Kläger als Kaufinteressenten war ein gängiger dreiseitiger Reservierungsvertrag geschlossen worden, in dem sich die Beklagte verpflichtete, Aktivitäten zu entfalten, die auf den Abschluss des Kaufvertrags hinführen, für eine anwaltliche Verwahrung des Kaufpreises zu sorgen, keine weiteren Reservierungsverträge zu akzeptieren und Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts ins Grundbuch zu stellen.
Der Kläger leistete die Zahlung der gemäß Reservierungsvertrag vorgesehenen Kaution, die bei Abschluss des Kaufvertrags auf die Provision (Vermittlungsgebühr) des Maklers hätte angerechnet werden sollen. Allerdings kam es nie zum Abschluss des Kaufvertrags; die Beklagte sorgte nicht nur nicht für die Eintragung des Grundstücks ins Grundbuch, sondern versäumte es außerdem, das Problem der fehlenden Netzanschlüsse und des Zufahrtswegs zu lösen. Deshalb entschloss sich der Käufer zum Rücktritt vom Reservierungsvertrag und rief die Beklagte zur Erstattung der Reservierungsgebühr (Kaution) auf.
Diese Rückerstattung erfolgte nicht, weil die Beklagte die Kaution einbehielt, unter der Begründung, sie habe diese gegen ihre Forderung auf Zahlung einer Vertragsstrafe wg. Nichtabschluss des Immobilienkaufvertrags aufgerechnet. Der Kläger entschloss sich zur Klage, um die Rückzahlung der Kaution beizutreiben. Das Bezirksgericht gab ebenso wie das Berufungsgericht dem Kläger Recht; das Revisionsgericht bestätigt lediglich das erstinstanzliche Urteil.
Die Beklagte vertrat die Auffassung, die Parteien hätten einen Vorvertrag geschlossen, und eben nicht einen Vertrag, der dem Geltungsbereich des Immobilienmaklergesetzes unterworfen wäre. Der Oberste Gerichtshof wies diese Auffassung als unzumutbar zurück und argumentierte, der dreiseitige Reservierungsvertrag sei geradezu ein Paradebeispiel für Verträge, die dem Immobilienmaklergesetz unterfallen, denn die hier vorzufindende Rechtsbeziehung – Verkäufer, Vermittler und Käufer – ist typisch für die Immobilienbranche. Des Weiteren argumentierte der Oberste Gerichtshof mit Verweis auf die Rechtstheorie, welche als grundlegende Auslegungsregel für jedes Rechtsgeschäft vorgibt, dass dessen Inhalt wesentlich ist, und nicht dessen Bezeichnung oder Namensgebung.
Dass es nicht möglich ist, vertraglich eine Pflicht des Käufers zum Abschluss des Kaufvertrags zu vereinbaren, ergibt sich schon aus dem Sinn und Zweck des Immobilienmaklergesetzes. Dessen § 14 verbietet es ausdrücklich, in den Maklervertrag irgendeine Pflicht des Verbrauchers betreffend den Abschluss des künftigen Kaufvertrags aufzunehmen; gemäß § 15 gilt sodann, dass der Maklervertrag nicht in derselben Urkunde wie der Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden kann. Hier war der Gesetzgeber darum bemüht, den unredlichen Praktiken so mancher Makler einen Riegel vorzuschieben, die immer wieder derartige Pflichten in ihre Verträge einarbeiteten, obwohl dies dem Charakter eines Vermittlungsvertrags zuwiderläuft. Wie sich aus der früheren Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ergibt, ist ein solcher Vertrag, der zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet, null und nichtig.
Vor dem Hintergrund des geltenden Rechts und der gefestigten Rechtsprechung gelangte der Oberste Gerichtshof noch zu einem weiteren Schluss – dass nämlich eine Vertragsstrafe zur Besicherung der Pflicht zum Abschluss eines Kaufvertrags nur zwischen Personen vereinbart werden kann, die in einem gegenseitigen Verhältnis als Gläubiger und Schuldner der Hauptschuld stehen.
Quelle:
Urteil des Obersten Gerichtshofs, AZ 33 Cdo 1507/2022, vom 20.6.2023
Ges. Nr. 39/2020 Slg., über die Vermittlung von Immobiliengeschäften und die Änderung einiger einschlägigen Gesetze