Der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik befasst sich in einem jüngeren Urteil mit der Frage, inwieweit gemäß den derzeitigen gesetzlichen Regelungen die Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer der vermieteten Sache übergehen.
Author: Matěj Beneš, legal assistant
Generell mit dem Übergang von Rechten und Pflichten befasst ist § 2221 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ges. Nr. 89/2012 Slg.). Dieser sagt uns, dass mit dem Eigentümerwechsel auch die Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf den Erwerber übergehen. Im zweiten Absatz ergänzt der genannte Paragraph, dass solche Rechte und Pflichten für den Erwerber nur insoweit verbindlich sind, als er von diesen Kenntnis hatte. Eine inhaltlich übereinstimmende Regelung war auch in § 680 Abs. 2 des Vorläufergesetzes (Ges. 40/1964 Slg., Zivilgesetzbuch) enthalten, weswegen sich der Oberste Gerichtshof in diesem Fall entschloss, die frühere gefestigte Rechtsprechung aufzugreifen (vgl. Urteil des OGH, AZ 26 Cdo 652/2013, vom 29.05.2013).
Das Gericht befand, dass „beide Bestimmungen den Sonderfall einer Rechtsnachfolge regeln, mit der die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen, wenn der Umstand eintritt, mit dem das Gesetz die genannte Folge verbindet“. Der Erwerber tritt in die ursprünglichen Mietverhältnisse ein, und zwar mit deren sämtlichen inhaltlichen Attributen (wie etwa der Mietgegenstand, die gesetzlichen Pflichten aus dem Mietverhältnis, oder die im Mietvertrag eingegangenen Pflichten). Eine Ausnahme hiervon stellen Rechte und Pflichten dar, die wg. des Rechtsgrunds, aus dem heraus sie zustande gekommen sind, einer separaten rechtlichen Behandlung unterliegen – so etwa finanzielle Forderungen, die während des Bestehens des ursprünglichen Mietverhältnisses zustande kamen.
Sinn und Zweck dieser Rechtsnachfolge ist es dafür zu sorgen, dass die Kontinuität des Mietverhältnisses auf Seiten des Vermieters für den Fall erhalten bleibt, dass sich das Eigentum an der Mietsache ändern sollte. Deshalb gehen auf den Erwerber keine Verbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers über, die über den Rahmen des Mietverhältnisses hinausgehen, sondern lediglich die für das Mietverhältnis charakteristischen Rechte und Pflichten; dabei gilt, dass die Rechtsnachfolge den gesamten Umfang des Mietverhältnisses umfasst, also sowohl wesentliche Aspekte wie die Art der Berechnung (oder anderweitige Bestimmung) des Mietzinses und regelmäßige Aspekte (z.B. Termin der Fälligkeit des Mietzinses) als auch arbiträre, fallbezogene Aspekte. Unter anderem geht auf den neuen Vermieter das Recht auf Mietzins über, sowie die dem entsprechende Pflicht des Mieters, den Mietzins nunmehr an den neuen Vermieter zu zahlen.
Sollte z.B. der ursprüngliche Vermieter eine Abrede mit dem Mieter dahingehend getroffen haben, dass der Mietzins im Wege einer schrittweisen Aufrechnung gezahlt wird, so kann diese Vereinbarung als nicht typisch für Mietverhältnisse gelten und geht damit auch nicht auf den neuen Vermieter über.
Quelle:
Urteil des Obersten Gerichtshofs, AZ 26 Cdo 1534/2022, vom 08.02.2023