Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit der Haftung eines Mieters für den Schaden, der an der Wohnung infolge eines geborstenen Waschbeckenventils entstanden war.
Mieter sind kraft Gesetzes verpflichtet, die mit der Nutzung der Wohnung einhergehende gängige Instandhaltung und geringfügige Reparaturen selbst vorzunehmen. Der Umfang dieser Pflichten ist in Regierungsverordnung Nr. 308/2015 Slg. näher geregelt, wobei sich die Definition als relativ breit herausstellt. So ist der Mieter u.a. verpflichtet, elektrische Endverbraucher und Verteilereinrichtungen (insbesondere Schalter und Steckdosen) reparieren und austauschen zu lassen und Dunstabzugshauben, Herde, Duschen, Waschbecken, Wasserausläufe und Armaturen regelmäßig zu inspizieren und zu reinigen. Vernachlässigt er diese Pflichten, so haftet er für den entstandenen Schaden.
Werden Instandhaltung und Reparaturen vernachlässigt, so droht u.a. die Überflutung der Mietwohnung (oder der darunter liegenden Wohnung). Mit genau dieser Situation befasste sich vor nicht allzu langer Zeit der Oberste Gerichtshof, der sich in seinem Urteil vom 27.03.2023 (AZ 25 Cdo 1999/2022) eingehend mit den Voraussetzungen auseinandersetzte, die erfüllt sein müssen, damit auf Seiten des Mieters eine Schadenshaftung gegeben ist. Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung unter der Mietwohnung wg. des plötzlichen Berstens des Eckventils unter dem Waschbecken unter Wasser gesetzt.
Der Oberste Gerichtshof befand, dass der Mieter einer Wohnung (vorbehaltlich einer anderweitigen Vereinbarung im Mietvertrag) in folgenden Fällen für den Schaden an der darunterliegenden Wohnung haftet: Vernachlässigung der Präventionspflicht (Beispiel: der Mieter vergisst, den Wasserhahn zu schließen, woraufhin das Waschbecken überläuft); Schäden, die durch das mietereigene, in die Mietwohnung verbrachte Gerät verursacht wurden (Beispiel: defekte Waschmaschine im Eigentum des Mieters); sowie die Vernachlässigung der pflichtigen (gängigen) Instandhaltung der Wohnung im Sinne des § 2257 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und der o.g. Regierungsverordnung. Dabei kann sich der Mieter von der Haftung befreien, falls er nachweist, dass er den Schaden nicht verschuldet hat, d.h. im vorliegenden Fall: dass er die Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle von Wasserhähnen und Ventilen nicht verletzt hat.
Im beschriebenen Fall konnte der Mieter nachweisen, dass das Eckventil deswegen zerbrach, weil ein schlechtes (minderwertiges) Ventil noch vor Beginn des Mietverhältnisses montiert worden war, noch dazuhin in fehlerhafter Weise. Nach Auffassung des Gerichts konnte der Mieter den plötzlichen Defekt des Eckventils auch bei regelmäßiger Kontrolle aller Hähne nicht vorhersehen und haftet deshalb nicht für den Schaden an der unter Wasser gesetzten Wohnung.
Angesichts des umfänglichen Pflichtenkatalogs, welcher Mietern von den Rechtsvorschriften auferlegt wird, sowie angesichts der erheblichen potenziellen Konsequenzen bei deren Nichteinhaltung lautet die eindeutige Empfehlung an alle Mieter, sich eingehend mit diesen Pflichten vertraut zu machen und diese in jedem Fall sorgfältig einzuhalten.
Quelle:
Urteil AZ 25 Cdo 1999/2022 des Obersten Gerichtshofs vom 27.03.2023