Unverzichtbarer Bestandteil der Vorbereitungsarbeiten für jedes Bauvorhaben ist eine eingehende Analyse des jeweiligen Einzugsgebiets, inwieweit dessen Verwendung für das geplante Projekt möglich und geeignet ist. Neben den üblichen Einschränkungen, die sich aus dem Flächennutzungsplan ergeben, stößt man häufig auf Beschränkungen in der Form sogenannter Schutzstreifen. Inwieweit diese Ihr Bauprojekt beeinträchtigen könnten, sollte bereits in der Vorbereitungsphase geprüft werden.
Unverzichtbarer Bestandteil der Vorbereitungsarbeiten für jedes Bauvorhaben ist eine eingehende Analyse des jeweiligen Einzugsgebiets, inwieweit dessen Verwendung für das geplante Projekt möglich und geeignet ist. Neben den üblichen Einschränkungen, die sich aus dem Flächennutzungsplan ergeben, wie z.B. Höhe, Massenverteilung, Stockwerkanzahl oder zulässige Nutzungsformen der projektierten Bauwerke, stößt man häufig auf Beschränkungen, die sich aus der Existenz sogenannter Schutzstreifen ergeben, welche im betreffenden Gebiet ausgerufen wurden bzw. in der Vergangenheit zusammen mit einem Bauwerk kraft Gesetzes entstanden sind.
Was ist ein Schutzstreifen? Es handelt sich hierbei um einen bestimmten Geländeabschnitt in der Nähe eines konkreten geschützten Objekts oder Gebiets, innerhalb dessen aufgrund der besonderen Schutzanforderungen eine – im weiteren Umland generell zulässige – Tätigkeit nur eingeschränkt ausgeübt werden darf oder ganz verboten ist. In der Praxis haben wir es zumeist mit Schutzstreifen zu tun, die auf der Grundlage einer einschlägigen Rechtsvorschrift zusammen mit dem Gebäude entstehen, welches sie schützen sollen. Typischerweise handelt es sich um Schutzstreifen entlang von Verkehrsinfrastruktur und technischer Infrastruktur. Gegen solche Schutzstreifen können sich die Eigentümer der betroffenen Grundstücke und Gebäude in den jeweiligen Verfahren über die Platzierung oder Genehmigung der Gebäude währen, mit denen die Entstehung des Schutzstreifens einhergeht.
Eine zweite Gruppe von Schutzstreifen entsteht kraft Verlautbarung durch die zuständige Verwaltungsbehörde; diese Schutzstreifen gehören zu einem konkreten schutzwürdigen Objekt oder Gebiet. Beispiele sind die Schutzzonen um Flugplätze, militärische Anlagen, Denkmalschutzgebiete, Wasserquellen usw. Aktuell erfolgt die Ausrufung solcher Schutzstreifen im Regelfall in Form einer sog. Maßnahme allgemeinen Charakters im Sinne der §§ 171 ff. des Verwaltungsverfahrensgesetzes, und zwar durch öffentlichen Aushang an der Amtstafel der Gemeinde, in deren Sprengel die Maßnahme fällt. Die Eigentümer betroffener Grundstücke und Gebäude können sich gegen die Entstehung des Schutzstreifens in diesem Fall im Laufe des Verfahrens wg. Verabschiedung einer Maßnahme allgemeinen Charakters wehren, und zwar in Form von Einwendungen und Anmerkungen (Änderungsvorschlägen), bzw. nach Ausrufung des Schutzstreifens in Form einer Bitte um Einleitung eines Prüfungsverfahrens vor der höherinstanzlichen Verwaltungsbehörde oder einer Verwaltungsklage beim zuständigen Bezirksgericht. Eine spezielle Form der Abwehr besteht in der sog. Inzidentprüfung: die Aufhebung einer Maßnahme allgemeinen Charakters (bzw. Teile derselben) wird hier im Rahmen der Verwaltungsklage angestrengt, die sich eigentlich gegen die auf der Grundlage dieser Maßnahme ergangene Entscheidung der Verwaltungsbehörde richtet (also z.B. im Rahmen einer Klage gegen die Entscheidung des Bauamts, mit dem der Antrag auf Erlass einer sog. Gebietsentscheidung abgewiesen wurde).
In der Praxis begegnet man neben Schutzstreifen außerdem noch weiteren Gebietseinschränkungen, die für die Vorbereitung eines Bauvorhabens grundlegende Folgen haben können. Gemäß § 175 Baugesetz können das Verteidigungsministerium und das Innenministerium im Interesse der Landesverteidigung und Sicherheit des Staats bestimmte Gebiete abgrenzen, innerhalb derer die Platzierung und Baugenehmigung für Bauvorhaben eine verbindliche ministerielle Einwilligung erfordern; außerdem können notwendige bauliche Änderungen an bereits vorhandenen Gebäuden angeordnet werden. Da die Rechtsvorschriften keine konkrete Rechtsform für die Definition derartiger Einzugsgebiete vorgeben, lässt sich in der Praxis beobachten, dass diese informell und ohne Wissen der Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden innerhalb solcher Gebiete ausgerufen werden. Wir halten dieses Vorgehen für rechtswidrig. Die Abgrenzung des Einzugsgebiets im Sinne d. Best. d. § 175 des Baugesetzes entspricht nach seinen inhaltlichen Merkmalen dem o.g. Rechtsinstitut der „Maßnahme allgemeinen Charakters“; gemäß der (auch vom Verfassungsgericht bestätigten) ständigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte sollte das Einzugsgebiet deshalb auch in diesem Fall in dieser Rechtsform verlautbart werden, zum Schutz der Rechte betroffener Eigentümer von Grundstücken und Bauwerken.
Die Existenz der o.g. Schutzstreifen bzw. definierten Einzugsgebiete sollte im Laufe der Vorbereitung eines Bauvorhabens unbedingt geprüft werden, indem das Vorhaben mit den betroffenen staatlichen Stellen und den Verwaltern bzw. Eigentümern von verkehrstechnischer und anderer Infrastruktur innerhalb des Gebiets verhandelt wird. Außerdem sollten die Schutzgürtel, das definierte Einzugsgebiet und die sich hieraus ergebenden Einschränkungen auch aus dem jeweils geltenden Flächennutzungsplan und den analytischen Unterlagen hervorgehen, die für das betreffende Gebiet erarbeitet und regelmäßig aktualisiert werden.