Der Oberste Gerichtshof hat die Meinung vertreten, dass es möglich ist, einen Mietvertrag nach dem in § 2000 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgesehenen Verfahren zu kündigen
In seinem Urteil vom 10. November 2021, Rechtssache Nr. 26 Cdo 740/2021, befasste sich der Oberste Gerichtshof mit einer Situation, in der ein Sohn mit seinen Eltern als den Mietern einen Mietvertrag abschloss, während das alte Bürgerliche Gesetzbuch noch in Kraft war. Der Mietvertrag wurde für einen Zeitraum von 35 Jahren abgeschlossen. Gegenstand des Mietvertrags waren ein Grundstück und ein Haus, das von den Eltern ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden sollte.
Anschließend verlor der Sohn jedoch den Mietgegenstand im Rahmen eines gegen ihn eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahrens. Der neue Eigentümer beschloss, die Aufhebung des Mietvertrags gemäß dem in § 2000 des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgesetzten Verfahren anzustrengen und verklagte die Eltern des früheren Eigentümers.
Nach § 2000 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann ein Vertrag, der ohne ernsthaften Grund auf befristete Zeit geschlossen wurde, wodurch eine Person für die Dauer ihres Lebens oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren gebunden wird, nach Ablauf von zehn Jahren nach dem Abschluss des Vertrages für nichtig erklärt werden. Das Gericht erklärt den Vertrag auch dann für nichtig, wenn sich die Umstände, auf welche sich die Parteien bei Abschluss des Vertrags augenscheinlich verließen, so geändert haben, dass es von der verpflichteten Partei billigermaßen nicht verlangt werden kann, an den Vertrag gebunden zu bleiben.
Für den vorliegenden Fall ist außerdem § 2204 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Bedeutung. Wo Parteien einen Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als fünfzig Jahre vereinbaren, sieht diese Bestimmung vor, dass der Mietvertrag als unbefristet zu gelten hat, mit der Maßgabe, dass der Mietvertrag während der ersten fünfzig Jahre nur aus den vereinbarten Gründen und unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden kann.
Der Oberste Gerichtshof konzedierte, dass nach Inkrafttreten des neuen Bürgerlichen Gesetzbuchs randständige Stimmen in der Fachliteratur laut wurden, wonach bei Mietverhältnissen nur die Sonderregelung des § 2204 Abs. 2 BGB gilt, wodurch die allgemeine Regelung des § 2000 BGB ausgeschlossen wird.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte jedoch die allgemein vorherrschende Rechtsmeinung, dass diese beiden Bestimmungen unabhängig voneinander auf Mietverhältnisse anwendbar sind, da sie jeweils eine unterschiedliche Rechtsfrage behandeln. Während § 2204 Abs. 2 darauf abzielt, ob der Mietvertrag auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, kommt § 2000 erst nach Klärung dieser Frage zum Zuge; er regelt generell die Möglichkeit der Kündigung von langfristigen Verträgen, die auf bestimmte Zeit geschlossen wurden.
Allerdings stellte der Oberste Gerichtshof in dem vorliegenden Verfahren fest, dass für die Aushandlung eines Mietvertrages mit einer festen Laufzeit von mehr als 10 Jahren schwerwiegende Gründe vorlagen, wodurch die Voraussetzungen des § 2000 nicht erfüllt waren, und bestätigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen, die die Klage abgewiesen hatten.
Quelle:
Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 10.11.2021, Rechtssache Nr. 26 Cdo 740/2021