Polen: Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit Unternehmensimmobilien
In Polen gibt es keine Katastersteuer, die je nach Immobilienwert bemessen wäre, und jede Regierung bekräftigt, dass sie diese nicht einführen wird. Welche Steuern und Gebühren sind dann aber mit der Immobilieneigentum in Polen verbunden und wer hat sie zu tragen? Das ist ein Schlüsselthema für ausländische Investoren.
In Polen zahlt der Eigentümer, der Erbnießbraucher, aber auch der sog. selbständige Besitzer eines Bauobjekts oder einer Immobilie jährlich eine Immobiliensteuer, eine regionale Steuer ist und der Gemeindekasse zugutekommt, Ihre Höhe wird jährlich durch Beschluss des Gemeinderats festgelegt. Die Höhe dieser Abgabe hängt von der Fläche und der Nutzungsart der Immobilie ab, wobei die Sätze danach differenzieren, ob das Grundstück oder das Gebäude geschäftlich oder für Wohn- bzw. für andere Zwecke genutzt werden. Bisher gingen die Vorschriften blind davon aus, dass jedes Grundstück, das einem Unternehmer gehört, mit den (höheren) Steuersätzen für ein wirtschaftlich genutztes Grundstück besteuert wird, und zwar unabhängig davon, ob der Unternehmer es selbst nutzt. Dies wurde erst durch das Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 24.02.2021 SK 39/19 geändert, in dem diese Auslegung für falsch erklärt wurde. In Folge dessen wird die höhere, gewerbliche Immobiliensteuer im Moment nur auf tatsächlich geschäftlich genutzte Grundstücke erhoben. Es besteht jedoch ein Risiko: wenn Sie einem Unternehmer einen Teil der Immobilie vermieten, das bisher in keiner Weise genutzt wurde und deswegen niedrig besteuert wurde, kann es vorkommen, dass dann das gesamte Grundstück zu einem höheren Satz besteuert wird, obwohl ein Dritter nur einen Teil davon mietet.
Die teuerste Rechtsform, eine Immobilie in Polen zu halten, ist der Erbnießbrauch, bei dem der Nutzer zusätzlich zu der oben genannten Steuer die sog. Jahresgebühr entrichtet. Die Jahresgebühr beträgt im Falle von Immobilien, die für wirtschaftliche Zwecke übergeben wurden, 3% des Immobilienwerts. Diese Gebühr darf auch alle 3 Jahre von der Gemeinde oder vom Fiskus (je nachdem, wem das Gelände gehört) so aktualisiert werden, dass 3% von dem aktuellen Marktwert der Immobilie erhoben werden. Es ist nicht schwer zu berechnen, dass ein Unternehmer bei einem Erbnießbrauch, der für 99 Jahre gewährt wird, das Dreifache des Immobilienwertes zahlen wird (und dieser im Laufe der Zeit steigt). Dennoch ist der Preis pro qm des Erbnießbrauchs derselbe, wie der Preis für 1 qm des Eigentums. Der Erbnießbrauch ist also teuer – die Jahresgebühr ist also so etwas wie die die geheime polnische Katastersteuer.
Vor einem Immobilienerwerb lohnt es sich auch, den örtlichen Bebauungsplan zu prüfen. Soweit ein solcher besteht, ergibt sich daraus, was auf dem Grundstück gebaut werden darf (max. Parameter und Widmung des Grundstücks), d.h. daraus folgen also Einschränkungen für die Zukunft. Darüber hinaus legt der Bebauungsplan die sogenannte Planungsrente fest, d.h. die prozentuale Gebühr (0% bis 30% der Wertsteigerung der Immobilie infolge der Verabschiedung des Bebauungsplans), die die Gemeinde innerhalb von 5 Jahren nach der Verabschiedung des Bebauungsplans erheben kann, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft. Diese Gebühr erhöht den Immobilienpreis oder blockiert sogar die Transaktion für mehrere Jahre.
Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt, aber im Entwurf der Gesetzesänderung, die derzeit vom Entwicklungsministerium erarbeitet wird, kann das Ministerium ggf. das Kind mit dem Bade ausschütten, denn nach den zur Öffentlichkeit gelangten Informationen würde die Planungsrente künftig nach Verabschiedung des Bebauungsplans von jedem Eigentümer/Erbnießbraucher zu zahlen sein und zwar unabhängig davon, ob er die Immobilie überhaupt verkaufen will (und wann er das macht) und ob er überhaupt die ihm darin gewährten Investitionsmöglichkeiten wahrnehmen will. So müsste auch ein Rentner in einem Einfamilienhaus zahlen, wenn der Planer eine Hochhaussiedlung auf seinem Grundstück plant. Eine so verstandene Planungsrente würde eine weitere Steuer einführen, zur Gentrifizierung beitragen – es ist zu hoffen, dass der Gesetzgeber diese Gesetzesänderung aufgibt. In diesem Sinne muss gesagt werden, dass Bebauungspläne in Polen derzeit noch eher selten sind.
Quelle: Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 24.02.2021 SK 39/19 – Gesetzblatt vom 03.03.2021, Pos. 401