Der Oberste Gerichtshof hat das Vorgehen einer WEG gutgeheißen, welche den zahlungssäumigen Eigentümer einer Wohneinheit von der Warmwasser- und Wärmeversorgung getrennt hatte. Wäre ein solches Vorgehen auch gegenüber einem nichtzahlenden Mieter möglich?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte auf ihrer Versammlung beschlossen, man werde chronische Zahlungssäumige (die für drei oder mehr Monate im Rückstand sind) von der Warmwasser- und Wärmeversorgung trennen, und zwar auf Kosten des Nichtzahlers.
Daraufhin wandte sich der Eigentümer einer Wohneinheit an das Gericht. Er hatte die Einheit in einer Versteigerung erworben; wg. Nichtzahlung der Hausverwaltungsgebühren und der Abschlagszahlungen für Versorgungsdienstleistungen hatte die WEG diese Einheit von den Versorgungsleistungen ausgeschlossen. Beim neuen Eigentümer handelte es sich um eine personell mit dem vorausgegangenen Eigentümer verbundene Gesellschaft, die nun gerichtlich den Wiederanschluss erwirken wollte. Die WEG knüpfte einen solchen Wiederanschluss an die Bedingung, es müssten zuerst die Außenstände bezahlt werden.
Der Oberste Gerichtshof konstatierte, dass die WEG eine zwecks Haus- und Grundstücksverwaltung gegründete juristische Person ist. Was alles zur Haus- und Grundstücksverwaltung gehört, geht insbesondere aus § 1189 BGB-cz hervor; dort findet sich eine Reihe von Berechtigungen, die sich prinzipiell auf die gemeinsamen Teile der Immobilie beziehen. Zur Hausverwaltung im Sinne des § 1189 BGB-cz kann nicht die Pflicht der WEG gerechnet werden, dafür zu sorgen, dass der Eigentümer der einzelnen Einheit vollumfänglich und ungestört die mit der Nutzung der Wohnung verbundenen Rechte ausüben kann.
Zwar kann die WEG im Einklang mit Ges. Nr. 67/2013 Slg. dem Eigentümer der Einheit Dienstleistungen erbringen und über den Umfang derartiger Leistungen befinden; sie wird aber vom Gesetz nicht zur Erbringung solcher Leistungen verpflichtet.
Der Oberste Gerichtshof befand, soweit die WEG keine gesetzliche Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen habe, könne sie auch beschließen, Nichtzahlern solche Dienste nicht zu erbringen.
Im Falle von Mietverhältnissen ist der Fall freilich anders gelagert. Gemäß § 2205 Buchst. (c) u. § 2243 BGB-cz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der gesamten Mietdauer die ungestörte Nutzung zu ermöglichen, d.h., der Vermieter kann die Erfüllung der Pflicht zur Versorgung des Mieters nicht mit der Erfüllung mieterseitiger Pflichten bedingen, und kann also auch im Falle von Zahlungsrückständen den Mieter nicht durch Versorgungsunterbrechungen oder -einschränkungen „ausfrieren“. Falls der Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt, die Abschlagszahlungen auf Versorgungsleistungen zu begleichen, kann der Vermieter diese Außenstände beitreiben oder dem Mieter das Mietverhältnis kündigen.
Quelle:
Urteil AZ 26 Cdo 3535/2022 des tschechischen OGH vom 20.2.2024