Werden wir eine Renaissance städtebaulicher Verträge erleben? Das neue Baugesetz enthält ein umfassendes Regelwerk für diesen Vertragstyp.
Städtebauliche Verträge als Institut des Baurechts bergen unzählige Einsatzmöglichkeiten in der Praxis. Das neue Baugesetz charakterisiert sie als öffentlich-rechtliche Verträge zwischen dem Bauherrn (einer Bauentwicklungsgesellschaft) und der Kommune (bzw. eines Stadtbezirks, eines Regierungsbezirks oder des Eigentümers öffentlicher Infrastruktur). Der Inhalt besteht in der Zusage der gegenseitigen Mitwirkung bei der Umsetzung eines Bauvorhabens. In den städtebaulichen Vertrag können privatrechtlich geregelte Rechte und Pflichten einfließen.
Städtebauliche Verträge kommen dort gelegen, wo ein Bauunternehmer Änderungen in der Bauleitplanung benötigt, um sein Vorhaben umsetzen zu können, oder im Rahmen von Bemühungen um einen Anschluss an eigentlich unterdimensionierte technische Infrastrukturnetze oder für einen reibungsloseren Verlauf der Genehmigungsverfahren.
Unter dem alten Baugesetz war es bis zu einem gewissen Grad strittig, welche Rechte eine Gemeinde in städtebaulichen Verträgen erwerben und welche Pflichten sie in ihnen eingehen konnte. Zur Abgrenzung dieser Rechte und Pflichten wurde die Ausübung der rechtlichen Eigenständigkeit der Gemeinde (im Sinne der kommunalen Planungshoheit) herangezogen. Das neue Baugesetz löst diesen „Rahmen für städtebauliche Verträge“ in § 131, in dessen Abs. 1 u. 2 Beispiele für Rechte und Pflichten aufgeführt sind, die von Gemeinden eingegangen werden können. Hierzu zählen die bereits erwähnte Mitwirkung bei Änderungen der Bauleitplanung oder die Einschränkung von Rechten bei der Geltendmachung von Anträgen, Stellungnahmen oder Rechtsmitteln in den zugehörigen Genehmigungsverfahren, vorausgesetzt freilich, dass das beantragte Bauvorhaben im Einklang mit den im städtebaulichen Vertrag getroffenen Vereinbarungen steht.
Ein weiteres wesentliches Novum im Bereich Städtebauliche Verträge betrifft deren Prüfung auf Gesetzmäßigkeit und die Beilegung von sich aus ihnen ergebenden Streitigkeiten. Diese Kompetenzen liegen neuerdings gemäß § 132 des neuen Baugesetzes (im Falle von seitens der Kommunen geschlossenen Verträgen) bei der zuständigen Bezirksregierung. Auch eine daran anschließende etwaige gerichtliche Prüfung soll künftig durch die Verwaltungsgerichte erfolgen.
Das neue Baugesetz führt außerdem einen als Aufschließungsbedingung konzipierten städtebaulichen Vertrag ein, an deren Abschluss die Gemeinde die Entscheidungsfindung im Bebauungsplan für ein gegebenes Gebiet knüpfen kann. Die Gemeinde muss dabei die grundlegenden Inhalte und Konditionen des Vertrags festsetzen, sowie die Frist für den Abschluss des Vertrags, die im Falle des Flächennutzungsplans gemäß § 81 Abs. 3 nicht mehr als 6 Jahre und im Falle des Regulierungsplans gemäß § 86 Abs. 3 nicht mehr als 4 Jahre betragen darf. Diese Fristen sind so gewählt worden, dass sie nicht zu einem bauplanerischen „Quasi-„Bauverbot werden.
Das neue Baugesetz liefert eine Definition des städtebaulichen Vertrags und präzisiert die Rechte und Pflichten, die von der Gemeinde eingegangen werden können; diesbezüglich bestätigt es im Wesentlichen die bisherige etablierte Praxis. Außerdem verankert es das Rechtsinstitut der sog. vertraglichen Aufschließungsbedingung, mittels derer eine Gemeinde die Entwicklung ihres Gebiets im Einklang mit den örtlichen Besonderheiten und den konkreten kommunalen Bedürfnissen steuern kann.