Clarificări referitoare la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan din perspectiva Normelor metodologice privind aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan
În data de 08.02.2021 au fost publicate în Monitorul Oficial Normele Metodologice privind aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, denumite în continuare „Normele metodologice” sau „Normele”. Astfel, se urmărește eliminarea blocajului existent în mecanismul vânzării terenurilor agricole, fiind explicat modul de aplicare al Legii 17/2014, modificată prin Legea 175/2020.
În primul rând, trebuie precizat faptul că Normele metodologice se aplică transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare autentificat de notarul public, precum și în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, dacă promisiunea bilaterală de vânzare este încheiată potrivit prevederilor Codului Civil și ale legislației în materie. Transferul dreptului de proprietate astfel realizat poate avea ca obiect atât întregul teren, cât și o cotă-parte din dreptul asupra acestuia. Normele metodologice se aplică cererilor înregistrate după data intrării în vigoare a Legii 175/2020, adică după data de 13 octombrie 2020.
Ținând cont de cele expuse anterior și analizând Normele metodologice, subliniem următoarele:
1. În vederea înstrăinării, vânzătorul va depune la primărie o cerere privind afișarea la sediul acesteia a ofertei de vânzare a terenului. Atât modelul cererii, cât și modelul ofertei de vânzare se regăsesc în anexele Normelor metodologie, la nr. 1A, respectiv la nr. 1B. Cererea de afișare, împreună cu oferta de vânzare vor fi însoțite de următoarele documente:
- o fotocopie a BI/CI al/a vânzătorului persoană fizică sau o copie a pașaportului pentru vânzătorul persoană fizică cu domiciliul în străinătate;
- o fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (după caz: contract de vânzare, contract de donație, sentință/decizie civilă definitivă, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului sau orice alt document prevăzut de lege care atestă dobândirea dreptului de proprietate);
- extras de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei, însoțit de extrasul de plan cadastral, în condițiile în care terenul supus vânzării este înscris în sistemul integrat de cadastru și carte funciară;
- o fotocopie a certificatului constatator de la registrul comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;
- în caz de reprezentare, procura notarială, în fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei, respectiv delegația, hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentatului formei asociative, după caz, în original, precum și o fotocopie a BI/CI/ pașaportului al/a împuternicitului persoană fizică;
- hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentatului formei asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societății, în cazul vânzătorului persoană juridică;
- certificat de atestare fiscală emis de către primărie;
- alte documente doveditoare, după caz.
2. Se cuvine să reiterăm una dintre modificările substanțiale aduse de Legea 175/2020 prin articolul nou introdus 42. Acesta prevede, la alin. 1, faptul că terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, numai cu obligația achitării unui impozit de 80% procent aplicabil la suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. În completare, alin. 2 precizează faptul că, în cazul înstrăinării directe sau indirecte înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din valoarea activelor acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% procent aplicabil diferenței de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.
3. Față de modificarea expusă, Normele fac mențiune cu privire la impozitul de 80% în cadrul art. 12 alin. (1), unde sunt enumerate documentele pe care vânzătorul trebuie să le prezinte notarului public la încheierea contractului de vânzare. Așadar, la lit. d) a articolului indicat, este precizată necesitatea „documentelor privind dovada calculării și achitării impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă, după caz”, fără de care vânzarea nu poate fi realizată. Cu toate acestea, se poate observa faptul că Normele nu precizează nimic privitor la cea de-a doua situație în care se solicită achitarea impozitului de 80%, și anume cazul cumpărării pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din valoarea activelor, îngreunând sau chiar blocând realizarea tranzacțiilor de tip “share deal”, în considerarea faptului că momentul achitării acestui impozit, modul de plată și documentele justificative au rămas nedefinite.
4. Conform prevederilor Legii nr. 17/2014, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se efectuează cu respectarea unui drept de preempțiune legal instituit în favoarea mai multor categorii de persoane, grupate în 7 ranguri diferite de preemptori, cel din urmă rang fiind deținut chiar de statul român, prin Agenția Domeniilor Statului. Aceste ranguri sunt detaliate în cadrul art. 2 din Norme, fiind diferite de cele enumerate inițial de către Legea 17/2014.
5. De asemenea, este important de menționat faptul că realizarea vânzării terenului asupra căruia a fost instituit un astfel de drept de preempțiune nu poate avea loc în lipsa obținerii unui aviz specific din partea Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, care atestă respectarea procedurii prevăzute de lege pentru exercitarea dreptului de preempțiune sau, în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, aviz specific care atestă îndeplinirea condițiilor stabilite la art. 41 din lege (pentru potențialii cumpărători, persoane fizice sau persoane juridice).
6. Ca derogare de la cele expuse la punctul 5 de mai sus, art. 7(1) din Norme specifică faptul că, în cazul în care vânzătorul nu a solicitat afișarea ofertei de vânzare conform punctului 1, iar calitatea de cumpărător este deținută de persoanele de la art. 20 (2)1 din lege (coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv), vânzarea terenului se va putea efectua fără prezentarea avizului specific din partea Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale. În mod contrar, avizul va fi necesar în cazul în care vânzătorul a solicitat afișarea, după cum ne indică același art. 7, la alin. 2.
7. Este util a reaminti faptul că Legea 17/2014 instituie, pe lângă avizul specific amintit anterior, alte două tipuri de avize necesare, fiecare dintre acestea având caracter special, dar care sunt imperative în cazul în care una dintre condițiile de la art. 3 din lege se aplică. Astfel, pe de o parte este vorba despre avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele aflate în extravilan la o distanță de până la 2400 m față de obiectivele speciale. Acest tip de aviz, spune alin. (2) al art. 3, nu se solicită și preemptorilor. Iar pe de altă parte, este vorba de un aviz specific al Ministerului Culturii, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice.
8. În termen de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare la primărie, sub sancțiunea decăderii, oricare dintre titularii dreptului de preempțiune care doresc să își exercite acest drept înregistrează la primărie comunicarea acceptării ofertei de vânzare, în conformitate cu modelul prevăzut în anexa nr. 1E din Norme.
9. Normele cuprind, de asemenea, și lista documentelor necesare pentru fiecare dintre rangurile de preemptori.
10. În privința aceasta, este relevant a menționa eroarea legislativă strecurată în cadrul art. 6, la alin. 12, cu privire la documentele pe care trebuie să le prezinte preemptorii de rang VI – persoane fizice cu domiciliul/ reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine. Astfel, sunt enumerate documente precum „o fotocopie (…) a actului de proprietate asupra terenului vecin cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare” sau „o fotocopie a extrasului de carte funciară pentru informare (…) vizat de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, cu evidențierea lungimilor tuturor laturilor terenului vecin cu terenul ce face obiectul vânzării”. Considerăm, în acest sens, că s-ar fi impus ca Normele să includă această serie de documente necesare în cadrul rangului III de preemptori – proprietari și/sau arendași ai terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării – și nicidecum în cadrul rangului VI, neavând nicio rațiune (teoretică sau practică) pentru care prezentarea unor astfel de documente de către persoanele fizice cu domiciliul în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul/ unitatea administrativ-teritorială vecină ar avea relevanță în procedura de realizare a vânzării. Pe de altă parte, în mod nefericit, necesitatea fotocopiei extrasului de carte funciară în care este evidențiată lungimea tuturor laturilor terenului vecin cu terenul ce face obiectul vânzării nu este precizată în cadrul rangului III de preemptori, acolo unde considerăm că ar fi trebuit enumerată.
11. În cazul în care niciun preemptor nu își manifestă intenția de a cumpărare, primăria afișează procesul-verbal de constatare a încheierii etapei procedurale privind exercitarea dreptului de preempțiune, cu mențiunea că se pot depune cereri de către potențialii cumpărători, cu respectarea dispozițiilor legale.
12. Normele cuprind și o serie de condiții speciale pe care unele dintre categoriile de persoane trebuie să le îndeplinească (de pildă, preemptorii de rang IV – tinerii fermieri – trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de Regulamentul european nr. 1305/2013 pentru a putea fi eligibili de cumpărare).
13. Pentru potențialii cumpărători, următoarele condiții cumulative trebuie a fi îndeplinite:
pentru persoanele fizice:
a) să prezinte dovada domiciliului/ reședinței situat/ situate pe teritoriul național stabilit/ stabilite pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b) să prezinte dovada desfășurării activităților agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) să prezinte dovada înregistrării la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
pentru persoanele juridice:
a) să prezinte dovada că sediul social sau secundar este situat pe teritoriul național și este stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b) să prezinte dovada desfășurării activităților agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) să prezinte înscrisuri din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali minimum 75% reprezintă venit din activități agricole;
d) asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
e) în cazul în care în structura persoanelor juridice controlul este deținut de alte persoane juridice, asociații/ acționarii trebuie să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
14. Cu privire la condițiile prevăzute pentru potențialii cumpărători, este relevant a menționa existența unei decizii a Curții Constituționale cu privire la conformitatea acestora cu dispozițiile din dreptul Uniunii Europene. Astfel, prin Decizia nr. 586/2020, Curtea a respins în mod posibil eronat excepția de neconstituționalitate ridicată. Excepția a fost invocată în considerarea faptului că exigențele solicitate pentru ca un potențial cumpărător să fie eligibil de a cumpăra terenul ar fi de natură a privilegia resortisanții naționali și ar conduce, în consecință, la încălcări a angajamentelor statului român față de Uniune și, așadar, și a art. 148 din Constituție, care reglementează implicațiile intrării României în Uniunea Europeană, ca urmare a aderării. În acest sens, mai mulți doctrinari s-au alăturat celor două opinii separate și contrare deciziei pronunțate, expuse de către două dintre doamnele judecător ale Curții și au aderat la poziția conform căreia condițiile prevăzute pentru potențialii cumpărători sunt contrare dreptului UE, iar discuția a rămas, încă, neconcluzionată.
15. Normele cuprind aspecte importante cu privire la concursul dintre preemptori, fie din același rang, fie din ranguri diferite (de pildă, la art. 6 din norme este precizată prioritatea la cumpărare a proprietarilor cu investiții private pentru culturi de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații, față de arendași sau posibilitatea vânzătorului de a alege dintre preemptorii din cadrul aceluiași rang, precum și dintre potențialii cumpărători – art. 9 din Norme).
16. Ca urmare a verificărilor asupra modului de aplicare a procedurilor privind parcurgerea corectă a etapelor de exercitare a dreptului de preempțiune de către vânzător, preemptorii și/sau potențialii cumpărători, structura centrală, respectiv structurile teritoriale emit avize. Avizele sunt valabile 6 luni de la data comunicării către vânzător. Cu toate acestea, avizele pot fi valabile și ulterior împlinirii acestui termen, dacă părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opțiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care au fost emise, dar nu mai mult de termenul stipulat în cuprinsul acestor acte.
17. Depunerea documentelor se poate realiza și în sistem electronic, sub semnătură electronică bazată pe un certificat digital calificat.
18. Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără obținerea avizelor este interzisă și se sancționează cu nulitate absolută.
În concluzie, deși practicienii cu activitate în domeniul tranzacțiilor imobiliare se așteptau ca adoptarea normelor metodologice privind titlul I din Legea nr. 17/2014 să elucideze modalitatea de aplicare a noilor reguli privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, mai ales în ceea ce privește impozitul suplimentar datorat în cazul tranzacțiilor de tip “share deal”, din nefericire acest lucru nu s-a întâmplat, ceea ce apreciem că va determina o stagnare a tranzacțiilor având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan sau chiar un blocaj a achizițiilor de tip “share deal”.