În practica recentă, o problemă frecvent întâlnită în litigiile privind exproprierile o reprezintă stabilirea regimului juridic al terenurilor în situația în care Planul Urbanistic General al localității a fost aprobat prin hotărâre de consiliu local, însă nu a fost înscris în evidențele Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Lipsa acestei formalități a fost adesea invocată pentru a contesta aplicabilitatea PUG-ului și, implicit, regimul de intravilan al terenurilor, cu consecințe directe asupra valorii despăgubirilor stabilite.
În realitate, potrivit dispozițiilor art. 129 alin. (6) lit. c) și art. 198 din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, coroborate cu Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, aprobarea Planului Urbanistic General se realizează prin hotărâre a consiliului local sau a consiliului județean, act juridic cu caracter administrativ normativ. O astfel de hotărâre produce efecte de la data aducerii sale la cunoștință publică, iar nu de la data eventualei înscrieri în registrele OCPI. Actul administrativ normativ se bucură de prezumția de legalitate, de autenticitate și de veridicitate, având caracter unilateral, executoriu din oficiu și opozabil tuturor persoanelor fizice și juridice aflate sub incidența sa.
În consecință, neînscrierea PUG-ului la OCPI nu poate fi interpretată ca o condiție de valabilitate sau de eficiență juridică a acestuia. Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară are un rol pur tehnic, de reflectare a situației juridice deja stabilite prin acte administrative, și nu de validare a acestora. Or, o hotărâre de consiliu local prin care se aprobă PUG-ul, odată publicată, își produce efectele juridice, fiind obligatorie pentru toate persoanele.
Această interpretare este susținută atât de cadrul legal, cât și de jurisprudența recentă. Instanțele au reținut că regimul urbanistic stabilit printr-un PUG aprobat și publicat prevalează asupra mențiunilor din cartea funciară, în ipoteza în care acestea nu au fost actualizate. Într-o cauză soluționată de Tribunalul Alba prin Sentința nr. 3293/2024, s-a constatat că, deși în anexa hotărârii de guvern privind exproprierea terenul era indicat ca extravilan, documentațiile urbanistice și adeverința emisă de primărie atestau în mod expres că acesta se afla în intravilan. Instanța a reținut că simplul fapt că modificarea regimului urbanistic nu fusese notată în cartea funciară nu poate afecta realitatea juridică deja stabilită prin acte administrative cu caracter normativ, dispunând stabilirea despăgubirii în funcție de valoarea terenului intravilan.
În apel, Curtea de Apel Alba a confirmat această soluție, reținând că expropriatorul nu a ținut cont de categoria de folosință reală a terenului, respectiv de faptul că acesta era situat în intravilan, conform PUG-ului aprobat. Instanța a subliniat că actele administrative normative, odată intrate în vigoare, sunt obligatorii pentru toate autoritățile publice și nu pot fi înlăturate prin invocarea neactualizării datelor cadastrale.
Aceeași orientare se regăsește și în jurisprudența Tribunalului Dolj, unde s-a reținut că, deși titlul de proprietate și decizia de expropriere menționau terenul ca fiind „extravilan arabil”, certificatul de atestare fiscală și adeverința emisă de primărie confirmau încadrarea terenului în intravilan, potrivit PUG-ului aprobat prin hotărâre de consiliu local. Tribunalul a apreciat că expertiza care a evaluat terenul în funcție de această categorie de folosință a fost corect fundamentată, reiterând că neactualizarea cărții funciare nu poate înfrânge efectele juridice ale actului administrativ normativ.
Prin urmare, din analiza coroborată a dispozițiilor legale și a practicii judiciare rezultă că hotărârea de aprobare a PUG-ului produce efecte juridice depline de la data publicării sale, iar neînscrierea în registrele OCPI nu poate lipsi actul de efectele sale obligatorii. Regimul juridic al terenurilor se stabilește potrivit documentațiilor urbanistice aprobate, nu exclusiv în funcție de evidențele cadastrale.
Această concluzie este deosebit de relevantă în materia exproprierilor, unde determinarea regimului de intravilan sau extravilan influențează direct cuantumul despăgubirilor acordate proprietarilor. Actele administrative normative, precum hotărârile de aprobare a PUG-urilor, se bucură de prioritate în fața oricăror mențiuni neactualizate din cartea funciară, întrucât reflectă realitatea juridică stabilită de autoritatea competentă în exercitarea prerogativelor de putere publică.
În concluzie, aplicarea corectă a principiului legalității actului administrativ și a celui al priorității interesului public impune recunoașterea efectelor hotărârii de aprobare a PUG-ului chiar și în absența înscrierii acesteia la OCPI. Aceasta rămâne un act juridic în vigoare, opozabil tuturor, care determină regimul urbanistic real al terenului și, implicit, valoarea sa de piață în procedurile de expropriere.