Intrată în vigoare la 11 decembrie 2025, Legea nr. 207/2025 („Legea”) introduce modificări importante pentru piața imobiliară din România – de la garanții financiare și transparență în tranzacții până la noi reguli privind promisiunile de vânzare-cumpărare.
Aceste modificări răspund unor nevoi practice ale pieței: consolidarea siguranței juridice, protejarea cumpărătorilor de riscuri nejustificate și stabilirea unor responsabilități clare pentru dezvoltatori în proiectele de construcții.
I.Promisiunile de vânzare-cumpărare – doar la notar și cu transparență totală
Un element fundamental al noii legi este interzicerea semnării promisiunilor de vânzare-cumpărare în orice altă formă decât cea notarială.
În acest sens, pentru a fi valabile:
- promisiunile trebuie încheiate exclusiv în formă autentică la notar;
- pot fi încheiate doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară;
- notarul are obligația ca în maxim o zi lucrătoare de la încheiere să noteze această promisiune în cartea funciară.
II.Gestionarea avansurilor
Legea instituie reguli stricte privind utilizarea sumelor plătite înainte de predarea locuinței, respectiv:
- banii achitați ca avans trebuie depuși într-un cont bancar separat, dedicat proiectului de construcții;
- pot fi folosiți exclusiv pentru lucrările în proiectul pentru care au fost primiți;
- avansurile sunt plafonate:
- max. 25% din valoarea locuinței pentru etapa de structură;
- max. 20% pentru lucrări ulterioare, după finalizarea structurii.
III. Convențiile de rezervare
Convențiile de rezervare (înainte de semnarea antecontractului/notarului) sunt acum strict reglementate astfel:
- durata maximă a rezervării este 60 de zile;
- suma plătită nu poate depăși 5% din prețul final al locuinței;
- dacă tranzacția nu se realizează din vina dezvoltatorului, sumele trebuie returnate integral cumpărătorului.
IV.Preapartamentarea – unități imobiliare clar identificate încă din faza de proiect
Un alt aspect important introdus de lege este „preapartamentarea”, în sensul înscrierii fiecărei unități locative ca bun viitor în cartea funciară chiar înainte de construirea efectivă a clădirii.
Prevederile oferă cumpărătorilor un avantaj clar, respectiv fiecare apartament are identificare cadastrală încă din faza de proiect, cu evidențierea exactă a structurii și amplasării.
Astfel, modificările introduse prin Lege vizează, în principal, creșterea siguranței juridice a cumpărătorilor, prin tranzacții mai transparente și mai bine ancorate în regimul de publicitate imobiliară.
Totodată, Legea instituie reguli financiare mai stricte pentru dezvoltatori, limitând utilizarea sumelor achitate de clienți exclusiv la finanțarea proiectelor imobiliare. Prin consolidarea evidenței publice a promisiunilor și rezervărilor, noile prevederi contribuie la reducerea riscurilor și la crearea unui cadru mai predictibil pentru piața imobiliară.