In einer aktuellen Entscheidung befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Rahmen ihrer Satzung die kurzfristige Vermietung von Wohneinheiten an die Zustimmung aller WEG-Mitglieder knüpfen kann.
Der Beschwerdeführer hatte die Nichtigkeitserklärung eines Teils der neugefassten Satzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angestrengt, deren Mitglied er war, und zwar konkret derjenigen Bestimmungen der neuen Satzung, welche die wiederholte Kurzzeitvermietung von Wohnungseinheiten für weniger als drei Monate (auch und gerade vermittels Airbnb) von der Zustimmung sämtlicher Mitglieder der WEG abhängig machten. Der Beschwerdeführer argumentierte, dass es sich bei einer WEG um eine juristische Person im Sinne von § 1194 Abs. 1 des Tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB-cz) handelt, damit ist ihre Rechtsfähigkeit auf Angelegenheiten beschränkt, die mit der Verwaltung, dem Betrieb und der Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes und des Grundstücks zusammenhängen. Nicht zu den Befugnissen der WEG gehört laut Beschwerdeführer hingegen die Möglichkeit, Nutzungsrechte an der einzelnen Wohnung im Eigentum von WEG-Mitgliedern einzuschränken. Der Beschwerdeführer betrachtete dies sogar als Verletzung des in Art. 11 der Charta der Grundrechte und -freiheiten geschützten Rechts auf Eigentum.
Das Berufungsgericht (im vorliegenden Fall das Prager Obergericht) hatte bereits zugunsten des Beschwerdeführers entschieden, in einem Urteil, welches befand, dass es der Mitgliederversammlung der WEG nicht zusteht, eine Satzung zu verabschieden (bzw. eine bestehende Satzung zu ändern), so dass die Ausübung des Eigentumsrechts von Wohnungseigentümern eingeschränkt wird, denn diesem Recht sind (im Sinne von § 1012 BGB-cz) grundsätzlich nur durch die Eigentumsrechte anderer Personen Grenzen gezogen.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Rechtsmeinung des Berufungsgerichts und ergänzte im Einklang mit der Argumentation des Beschwerdeführers, dass der Zweck von Wohnungseigentümergemeinschaften in der ordnungsgemäßen Verwaltung von Gebäude und Grundstück besteht. Dass das Bürgerliche Gesetzbuch der WEG Rechtspersönlichkeit eingeräumt und (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) bestimmte Rechte und Pflichten zuerkannt hat, hat seinen Grund in der Erfüllung dieses besonderen Zwecks. Zwar kann die WEG Rechtsgeschäfte eingehen und auf diesem Wege weitere Rechte erwerben und Pflichten eingehen; auch diese Rechte und Pflichten bleiben aber stets an die Verfolgung des Zwecks der WEG geknüpft.
Folgerichtig, so der OGH, kann die WEG in ihrer Satzung zwar Dinge regeln (bzw. neu regeln), was das Recht der Mitglieder auf Teilnahme an der Mitgliederversammlung betrifft, die Abgabe von Stimmen auf der Versammlung, das Recht, sich in die einzelnen Gremien der WEG wählen zu lassen, oder etwa die Übernahme der Pflicht, für Schulden der WEG zu bürgen. Was hingegen nicht angeht, ist ein Eingriff der Satzung in die Eigentumsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer. Ein solcher Eingriff steht laut Oberstem Gerichtshof im Widerspruch zu den gesetzlich verankerten Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Gemäß § 1175 Abs. 1 BGB-cz kann nämlich jeder Wohnungseigentümer über seine eigene Einheit frei verfügen, diese ausschließlich nutzen und innerhalb der Einheit bauliche Änderungen vornehmen; diesbezüglich wird er nur durch die entsprechenden Rechte anderer Wohnungseigentümer im Gebäude eingeschränkt.
Der Oberste Gerichtshof schlussfolgerte, dass eine WEG in ihrer Satzung keine Bedingungen an kurzfristige Wohnungsvermietungen (und nicht nur diese) stellen darf, weil dies eine unbotmäßige Einschränkung der Eigentumsrechte des Wohnungseigentümers bedeuten würde. Der OGH bestätigte von daher die Entscheidung des Berufungsgerichts, mit der die Änderung der WEG-Satzung gemäß § 235 BGB-cz für nichtig erklärt wurde.
Quelle:
Urteil AZ 26 Cdo 854/2022 des Obersten Gerichtshofs vom 15.03.2023