Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass für den Abschluss eines Vorvertrags zum Vertrag über die Übertragung einer Immobilie die schriftliche Form nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Im zur Rede stehenden Fall war das Berufungsgericht zu dem Schluss gelangt, dass die Beteiligten de Vorvertrag über die Übertragung einer Immobilie in Ermangelung der Schriftform nicht rechtsgültig geschlossen hatten. Dabei argumentierte das Berufungsgericht u.a. mit d. Best. d. § 560 BGB-cz, wonach für Rechtsgeschäfte, mit denen dingliche Rechte an einer Immobilie bestellt oder übertragen werden, die Schriftform zwingend ist.
Der Kläger wollte dieser Rechtsauffassung nicht folgen und legte deshalb beim Obersten Gerichtshof Berufung gegen das Urteil des Berufungsgerichts ein.
Der Oberste Gerichtshof konzedierte, es sei zwar verständlich, dass das Berufungsgericht der Schriftform für einen Vorvertrag insbesondere dann den Vorzug geben wollte, wenn der Gegenstand der vorgesehenen künftigen Vertragserfüllung in der Übereignung einer Immobilie besteht, da die Schriftform die Rechte des Verkäufers wie des Käufers und beider legitime Erwartung bezüglich des künftigen Verkaufs besonders wirksam schützt. Der OGH betonte aber zugleich in besonderem Maße, man dürfe nicht übersehen, dass der Gegenstand des Vorvertrags im engeren Sinne eben nicht die direkte Verpflichtung zur Teilnahme am Immobilienverkauf ist, sondern „lediglich“ die Verpflichtung, innerhalb einer vereinbarten Pflicht den eigentlichen Übertragungsvertrag zu schließen. Erst jener dient dann als Grundlage für die vertragliche Erfüllungsleistung, an der den Parteien des Vorvertrags eigentlich gelegen ist.
Gemäß § 559 BGB-cz steht es jedem frei, die bevorzugte Form für ein Rechtsgeschäft zu wählen, solange er in dieser Wahl nicht durch Parteienvereinbarung oder Gesetz eingeschränkt ist. Im Falle von Vorverträgen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch die Schriftform nicht als zwingend vor, weshalb vom Fehlen der Schriftform nicht auf die Ungültigkeit des Vorvertrags geschlossen werden darf. Im Lichte des Vorstehenden hob der OGH das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zur neuerlichen Verhandlung zurück.
Quelle:
Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 27.05.2022 (AZ 33 Cdo 72/2021)