Dieser Artikel soll sie über die neuen gesetzlichen Regelungen zu Immobilien und Umsatzsteuer informieren, die ab dem 1.7.2025 gelten werden.
Das Änderungsgesetz Nr. 461/2024 Slg. zum Umsatzsteuergesetz erlangte bereits zum 1.1.2025 teilweise Wirksamkeit. Ein Teil der darin enthaltenen Änderungen, der sich insbesondere auf Immobilien bezieht, tritt erst zum 1.7.2025 in Kraft. Die wichtigsten davon wollen wir Ihnen im Folgenden vorstellen.
Genauere begriffliche Abgrenzung des Baugrundstücks
Auch nach der Novellierung gilt die Bereitstellung eines Baugrundstücks als steuerbare Leistung.
Enger gezogen wird der Kreis von Verwaltungsmaßnahmen, die aus einem Grundstück ein Baugrundstück machen.
Als Baugrundstück gilt ein Grundstück, auf welchem gemäß der kommunalen Bauleitplanung, der Baulandabgrenzung oder einer bauamtlichen Genehmigung gemäß Baugesetz ein fest mit dem Erdboden gebundenes Gebäude errichtet werden darf.
Andererseits werden bestimmte Grundstücke innerhalb des Bauerwartungslands aus der Definition Baugrundstück ausgeklammert, falls offensichtlich ist, dass die Platzierung eines Gebäudes auf dem jeweiligen Grundstück unmöglich oder höchst unwahrscheinlich ist.
Änderung bei der Steuerbefreiung fertiggestellter Gebäude: Kürzung der Haltefrist und Besteuerungsprinzip, wonach lediglich die Erstlieferung nach Fertigstellung (oder nach einer wesentlichen Änderung) besteuert wird
Bisher galt eine Haltefrist von fünf Jahren, während derer die Übertragung eines fertiggestellten Gebäudes aus Sicht des UStG stets als steuerbare Leistung galt. Diese Frist, während derer Umsatzsteuer auf die Lieferung der Immobilie aufgeschlagen werden muss, wird nunmehr von fünf Jahren auf 23 Kalendermonate verkürzt. Diese Frist beginnt mit dem Kalendermonat, der unmittelbar auf den Kalendermonat folgt, in dem der Bauabnahmebescheid Rechtskraft erlangt, welcher nach Abschluss der Errichtung des Gebäudes (bei Erstlieferung nach Baufertigstellung) bzw. nach Sanierung, falls diese die Kriterien der sog. wesentlichen Änderung erfüllt (Erstlieferung nach abgeschlossener Sanierung) erlassen wurde.
Künftig beginnt der Fristenlauf bei der Haltefrist für die Lieferung von Immobilien womöglich bereits vor Erlass des Bauabnahmebescheids nach Sanierung, und zwar dann, wenn die erbrachten Sanierungsarbeiten schon die Kriterien einer wesentlichen Immobilienänderung erfüllen.
Der Verkäufer einer Immobilie, deren Sanierung gerade stattfindet, muss prüfen, ob diese Kriterien der wesentlichen Änderung bereits erfüllt sind. Falls dem so ist, kommt beim Verkauf der Immobilie die Umsatzsteuer zur Anwendung.
Umsatzsteuersatz und Definition für Soziales Wohnen
Künftig findet der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 12 % nur auf die Lieferung von sozialem Wohnungsbau Anwendung. Die Definition derartiger Gebäude wird geändert.
Künftig ist bei Ein- und Mehrfamilienhäusern die Eintragung im RÚIAN (dem „Register für die Zuordnung von Raumelementen, Adressen und Immobilien“) dafür maßgeblich, ob der ermäßigte Umsatzsteuersatz Anwendung finden kann.
Die Beschränkung der Bodenfläche des Einfamilienhauses auf 350 m2 bleibt unverändert. Beim Wohnblock mit Sozialwohnungen kommt es aber zu einer Änderung. In einem solchen dürfen künftig neben kleinen Wohnungen bis 120 m2 auch mehrere große Wohnungen (mit mehr als 120 m2) untergebracht sein, solange die Bedingung erfüllt ist, dass die Nutzfläche der kleinen Wohnungen mehr als 50 % der Gesamtbodenfläche des Hauses ausmacht.
Definition der wesentlichen Änderung einer Immobilie
Die wesentliche Änderung eines Gebäudes führt dazu, dass die Übertragung der Immobilie nach der Änderung als steuerbare Leistung gilt.
Künftig ist die Änderung einer Immobilie dann eine „wesentliche Änderung“ wenn sie eine Nutzungsänderung oder Änderung der Wohnbedingungen in der jeweiligen Immobilie bezweckt und zugleich die tatsächlichen Aufwendungen, die vom Verkäufer für die Änderung gemacht wurden, mehr als 30 % vom Verkaufswert der Immobilie betragen.
Ob eine vorgenommene Sanierung die Kriterien einer wesentlichen Änderung erfüllt, prüft der Steuerzahler erst, wenn er die Immobilie verkauft. Sind die o.g. Merkmale einer wesentlichen Änderung des Gebäudes erfüllt und der Verkauf der Immobilie wird innerhalb der Haltefrist von 23 Monaten vollzogen, so schlägt der Verkäufer Umsatzsteuer auf die Lieferung der Immobilie auf.
Quelle:
Ges. Nr. 235/2004 Slg.
Ges. Nr. 461/2024 Slg.