Wird die Agentur für Landwirtschaftliche Liegenschaften Gesellschaften ankaufen?

Ab Mai 2016 schränken Vorschriften zum Schutz des landwirtschaftl. Immobilienbestandes Verschmelzungen Übernahmen von Gesellschaften ein.

Am 30. April 2016 sind in Polen Vorschriften in Kraft getreten, welche der staatlichen Agentur für Landwirtschaftliche Liegenschaften ein Vorkaufsrecht an Anteilen von Gesellschaften einräumt, die Eigentümer von landwirtschaftlichen Grundstücken sind.

Die Vorschriften sind sehr weit anwendbar- in ihrem Sinne gelten alle Grundstücke als landwirtschaftlich, die zu Landwirtschaftszwecken genutzt werden können (theoretisch alle unbebauten), außer sie sind kleiner als 0,3 ha oder in einem Bebauungsplan anderweitig gewidmet. Problematisch ist, dass die Mehrheit von Grundstücken gar nicht von Bebauungsplänen erfasst ist.

Damit können die Vorschriften z.B. auch Bauunternehmer betreffen, die Grundstücke am Stadtrand halten, oder Produktionsbetriebe, die neben ihren Werken auch als landwirtschaftlich klassifizierte Grundstücke zur evtl. Betriebserweiterung haben.

Das Vorkaufsrecht steht auch dann zu, wenn das Grundstück einen unwesentlichen Bestandteil des Gesellschaftsvermögens darstellt.

Es gilt auch beim teilweisen Anteilsverkauf. Damit könnte der Fiskus theoretisch zum Gesellschafter werden.

Das Vorkaufsrecht steht u.a. auch beim Anteilskauf im Rahmen von Verschmelzungen oder Spaltungen zu, sowie beim Gesellschaftskauf innerhalb einer Kapitalgruppe. Allem Anschein nach betrifft es aber nicht die Übernahme von neu gebildeten Anteilen.

Eine Zwischenbilanz nach dem ersten halben Jahr zeigt, dass es sich bislang um „tote“ Vorschriften handelt. Die Agentur hat vom Vorkaufsrecht an Anteilen kein einziges Mal Gebrauch gemacht, und nur einmal ihr Vorkaufsrecht am Grundstück genutzt (auch eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit).

Die Agentur beruhigt, dass sie nur an tatsächlich landwirtschaftlich genutzten Grundstücken interessiert ist, und nicht an solchen, die bloß formell als solche gelten. Es wäre zudem irrational, Gesellschaften zu kaufen, bei denen das Grundstück einen unwesentlichen Vermögensbestandteil darstellt. Die Beamten sollen auch zeitnah das Interesse am Erwerb erklären, damit die Parteien den Ablauf der einmonatigen Frist zur Nutzung des Vorkaufsrechts nicht abwarten müssen.

Die neuen Vorschriften verlängern und verkomplizieren aber den Grundstückserwerb, denn sie zwingen die Parteien, aufschiebend bedingte Verträge abzuschließen, und abzuwarten – einen Monat lang, oder bis zur Erklärung der Behörde.

Eine Einbeziehung der Agentur in allen Fällen, in denen das Vorkaufsrecht relevant werden könnte, ist allerdings geboten – andernfalls riskiert man die Unwirksamkeit der ganzen Transaktion.

 

Quelle: Gesetz über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Grundordnung vom 11. April 2003 (Dz.U. Nr 64, Pos. 592)

 

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