Welche Änderungen bringt die Neufassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs für den tschechischen Wohnungsmarkt?

Zum 1.7.2020 tritt ein Änderungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch in Kraft, dem sowohl Wohnungsbaugesellschaften als auch Wohnungseigentümer gleichermaßen ihre Aufmerksamkeit schenken sollten, denn die Änderungen betreffend die Miteigentümerschaft von Wohnungen sind erheblich. Auch das Vorkaufsrecht von Anteilseignern ändert sich (bzw. wird nahezu abgeschafft). In Wohnungsmietverträgen können neuerdings Vertragsstrafen vereinbart werden (wenn auch nur in sehr begrenztem Umfang).

Miteigentümerschaft von Wohnungen

Die im Änderungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Änderungen betreffen mehrheitlich die Miteigentümerschaft von Wohnungen, von denen wir nachstehend die wichtigsten nennen wollen.

Änderungen der Erklärung des Eigentümers der Einheit werden künftig sehr viel einfacher zu vollziehen sein. Nach heutiger Rechtslage sieht eine solche Änderung eine schriftliche Vereinbarung zwischen den betroffenen Eigentümern vor, sowie die schriftliche Einwilligung einer Mehrheit aller Eigentümer von Einheiten im Hause, und schließlich eine förmliche Entscheidung der Vollversammlung der Eigentümergemeinschaft. Letztere wird künftig überhaupt nicht mehr notwendig, und in bestimmten Fällen reicht es aus, eine Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer für die Änderung der Erklärung des Eigentümers einzuholen, z.B. dort, wo die Änderung gemeinsame Bereiche im Haus betrifft, ohne die ideellen Anteile an diesen gemeinsamen Flächen zu berühren).

Das Änderungsgesetz befasst sich außerdem mit der Erbringung kurzfristiger Unterbringungs-/Übernachtungsdienstleistungen. Wohnungseigentümer müssen die Hausverwaltung künftig im Voraus von gewerblichen oder anderweitigen Tätigkeiten in der Wohnung informieren, falls diese die gewohnte Ruhe und Ordnung im Hause für eine nicht nur vorübergehende Zeit stören könnten. Diesbezüglich ist es angebracht, auf eine weitere Änderung hinzuweisen, wonach für den gerichtlich angeordneten Verkauf einer Wohnungseinheit wg. einer Pflichtverletzung seitens des Wohnungseigentümers, die es den übrigen Wohnungseigentümern im Hause wesentlich erschwert bzw. unmöglich macht, ihre Rechte auszuüben, nicht länger notwendig ist, zunächst einen Vollstreckungstitel beizubringen, in Form einer gerichtlichen Anordnung, in der dem pflichtbrüchigen Wohnungseigentümer die Erfüllung seiner Pflichten auferlegt wurde.

Das Änderungsgesetz präzisiert außerdem, welche Schulden zusammen mit der Wohnung auf den Erwerber übergehen. Ausstehende Gebühren für die Hausverwaltung, unbezahlte Nebenkosten und Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten gehen alle zusammen mit der Wohnung auf den Erwerber über.

Beschränktes Vorkaufsrecht für Miteigentümer

Betreffend das Vorkaufsrecht für Miteigentümer stellt das Änderungsgesetz die Gesetzeslage wieder her, die nach dem 1.1.2014 herrschte. Künftig wird es damit ein gesetzliches Vorkaufsrecht nur in Sonderfällen geben, in denen die Miteigentümerschaft unabhängig vom Willen der Miteigentümer zustande kam (so etwa im Falle einer Verfügung von Todes wegen). Von derartigen außergewöhnlichen Fällen abgesehen wird damit das gesetzliche Vorkaufsrecht im Wesentlichen abgeschafft, was es insbesondere wesentlich erleichtern sollte, beim Wohnungsverkauf den ideellen Anteil an Garagenstellplätzen mitzuveräußern. Mit der Wiedereinführung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zugunsten von Anteilseigentümern an Immobilien zum 1.1.2018 waren derartige Verkäufe praktisch kaum zu bewerkstelligen.

Vertragsstrafen und Wohnungsmietverträge

Nach geltendem Recht können die Parteien eines Wohnungsmietvertrags keine Vertragsstrafe vereinbaren, um die Pflichten des Mieters zu besichern. Das im vorliegenden Artikel diskutierte Änderungsgesetz hebt dieses Verbot zwar auf, beschränkt jedoch den zulässigen Betrag derartiger Vertragsstrafen ganz erheblich bzw. mit Auswirkungen für die Kaution. Konkret darf die zu fordernde Vertragsstrafe nicht mehr als das Dreifache des Monatsmietzinses betragen – worauf aber die Kaution angerechnet wird. Lautet die Kaution bereits auf diesen Höchstbetrag, so ist kein Spielraum für die Vereinbarung einer Vertragsstrafe mehr vorhanden. Da der Vermieter seine Ansprüche gegenüber dem Mieter direkt aus der Kaution befriedigen kann, dürfte es für ihn ohnehin die bevorzugte Variante sein, eine höhere Kaution zu vereinbaren, denn eine Vertragsstrafe muss womöglich gerichtlich beigetrieben werden, wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt.

 

Newsletter abonnieren

Wenn Sie den Newsletter abonnieren, stimmen Sie zugleich unseren Datenschutzbedingungen zu.