Polen: Neue Regelungen für Vermietung von Lokalen in Einkaufszentren haben die Probleme nicht gelöst, sondern sogar zu weiteren Problemen geführt.
Wegen der Pandemie wurden die meisten Geschäfte in Einkaufszentren, die nicht zur Deckung von Grundbedürfnissen notwendig sind, geschlossen. Die eingeführten Beschränkungen der Geschäftstätigkeit führten zum Streit über ihre Auswirkungen auf gewerbliche Mietverträge, insbesondere bzgl. Mietzahlungen.
Der ursprüngliche Gesetzesentwurf sah eine 90%ige Mietreduzierung für Mieter für den Zeitraum vor, in dem der Mieter während der Pandemie keine Geschäfte im Einzelhandelszentrum mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2.000 m2 betreiben darf, es sei denn der Mietvertrag sieht eine für den Mieter günstigere Lösung vor.
Diese Bestimmung wurde jedoch schnell geändert, und die aktuelle Fassung des Gesetzes sieht Erlöschen von Mietverträgen statt Mietminderungen vor. Der unklare Wortlaut der Regelung hat zu zahlreichen Bedenken geführt, insbesondere in Bezug auf das „gegenseitige Erlöschen von Verpflichtungen“.
Offenbar hat der Gesetzgeber bezweckt, die gegenseitigen Leistungen von Mieter und Vermieter im Rahmen der zwischen ihnen geschlossenen Verträge vorübergehend auszusetzen. Dies würde bedeuten, dass der Mieter die Räumlichkeiten nicht nutzen darf und der Vermieter keine Mietzahlungen verlangen darf. Eine solche Lösung wäre sehr ungünstig für Eigentümer von Einkaufszentren, die während der Einschränkungen Kosten im Zusammenhang mit dem Betrieb des Einkaufszentrums zahlen, da einige Geschäfte, wie z.B. Lebensmittelgeschäfte, geöffnet bleiben. Manche glauben, dass die Regelungen den Eigentümern von Einkaufszentren ermöglichen, die Zahlung einer Vergütung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Räumlichkeiten oder einer Vergütung für die Lagerung von Sachen von Mietern doch zu verlangen.
Unklare Regelungen führten zu Massenkündigungen von Mietverträgen durch Einzelhandelsketten. Ursprünglich betraf dies nur die größten polnischen Einzelhandelsketten, aber derzeit machen immer mehr kleine lokale Geschäfte ihre Forderungen geltend. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Mehrheit von Handelszentren die Kündigungen für unwirksam halten wird, wenn die Mieter sich nicht auf entsprechende vertragliche Bestimmungen berufen, die eine Vertragsauflösung rechtfertigen.
Zweifellos sollten sich Vermieter und Mieter von Räumlichkeiten in Einkaufszentren bei der derart unklaren Rechtslage um individuell vereinbarte Lösungen bemühen. Der Mangel an Kompromisslösungen kann für beide Parteien langwierige und teure Rechtsstreite bedeuten, deren Ergebnisse nicht vorsehbar sind.
Quelle: Gesetz vom 2. März 2020 über Sonderregelungen zur Vorbeugung, Verhütung und Bekämpfung von COVID-19, anderen Infektionskrankheiten und daraus resultierenden Notfällen