Das Baugesetz sieht aber außerdem noch weitere Änderungen vor, denen weniger Aufmerksamkeit geschenkt wird – so z.B. das Rechtsinstitut des Flächennutzungsvertrags. Dabei wird dieser eine erhebliche Rolle für den Ausgang künftiger Projekte spielen…
Am Montag, den 24.8.2020 verabschiedete die Regierung die Vorlage für ein neues Baugesetz. Wenn es nach dem Willen des Ministeriums für Regionalentwicklung geht, soll dieses neue Gesetz ab Frühjahr nächsten Jahres gelten, wobei einzelne Abschnitte gestaffelt bis Mitte 2023 in Kraft treten. Die öffentliche Debatte im Zusammenhang mit dem neuen Baugesetz drehte sich bisher v.a. um das einzügige Genehmigungsverfahren, die Verschärfung diverser Fristen, die Fiktion der Einwilligung seitens betroffener Behörden, oder die Neustrukturierung der Bauämter. Das Baugesetz sieht aber außerdem noch weitere Änderungen vor, denen weniger Aufmerksamkeit geschenkt wird – so z.B. das Rechtsinstitut des Flächennutzungsvertrags. Dabei wird dieser eine erhebliche Rolle für den Ausgang künftiger Projekte spielen …
Der Flächennutzungsvertrag kann künftig zwischen einer Gemeinde und einem Bauträger geschlossen werden und stellt eine Art öffentliche Vereinbarung über die Zusammenarbeit in Bezug auf ein konkretes Bauvorhaben dar. Solche Verträge werden bereits heute eingegangen, unterlagen aber bisher keiner konkreten gesetzlichen Regelung.
Von daher ist besonderes Augenmerk angesagt. Beweis hierfür ist die aktuell in Prag geführte Diskussion darüber, ob und wie Bauerschließungsgesellschaften finanzielle Beiträge in die städtischen Kassen der einzelnen Stadtbezirke leisten sollen, falls es infolge einer Änderung des Bauleitplans zur Aufwertung ihrer Grundstücke kommt. Developer beschweren sich auf der einen Seite über die Hürden, die ihnen auf kommunaler Ebene bei der Genehmigung von Bauvorhaben in den Weg gestellt werden, die Rathäuser aber wiederum darüber, dass die Steuern aus Neubauten dem Staat zufließen, während die Gemeinden und deren Folgeeinrichtungen die Lasten zu tragen haben. Die ersehnte Lösung könnte in den erwähnten Flächennutzungsverträgen bestehen.
Mit einem Flächennutzungsvertrag kann sich die Gemeinde verpflichten, mit dem Bauherrn zusammenzuarbeiten – z.B. indem sie sämtliche Schritte unternimmt, die für die Herausgabe der Bauleitplanungsunterlagen notwendig sind, oder sich umgekehrt verpflichtet, für einen bestimmten Zeitraum keinen neuen Flächennutzungsplan herauszugeben bzw. bestehende Pläne nicht zu ändern. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wiederum kann sich die Gemeinde dazu verpflichten, keine Einwände oder Berufung einzulegen, die im Widerspruch zum Flächennutzungsvertrag stünden. Dabei handelt es sich um recht gewichtige Verpflichtungen, die die Gemeinde eingehen kann und die eindeutig zugunsten des Bauherren gehen.
Darüber darf man aber nicht die Rolle der Gemeinden und deren Pflichten im Sinne des Gesetzes über Gemeinden vergessen, demzufolge die Gemeinde nicht nur für die Entwicklung ihres Gebiets Sorge trägt, sondern auch für die Bedürfnisse (aller) ihrer Einwohner, wobei sie das öffentliche Interesse und die Interessen der Bürger der Gemeinde wahren soll. Bei der Aushandlung des Flächennutzungsvertrags mit einem konkreten Bauherrn darf sie diese übergeordneten Interessen nicht außer Acht lassen, und das Interesse des Investors kann das von der Gemeinde zu schützende öffentliche Interesse nicht verdrängen. Auf der anderen Seite kann sich der Investor im Flächennutzungsvertrag dazu verpflichten, sich am Ausbau der öffentlichen Infrastruktur zu beteiligen – hierzu zählen z.B. Schulen, Parks, Straßen usw., und derartige Verpflichtungen sind bereits heute gang und gäbe – oder die Gemeinde finanziell zu bezuschussen.
Sinn und Zweck des Flächennutzungsvertrag ist es, die Vereinbarung zwischen der Gemeinde (sowie potenziell auch weiteren Beteiligten am Genehmigungsverfahren) einerseits und dem Investor bzw. Bauherrn andererseits verankern. Neuerdings werden nämlich auch weitere Beteiligte am Genehmigungsverfahren als Parteien des Flächennutzungsvertrags auftreten können, so etwa Vereine, die Eigentümer anrainender Grundstücke usw. Letztendlich kann der Flächennutzungsvertrag damit den Konsensus all derjenigen zum Ausdruck bringen, die an den Bauvorhaben im Zielgebiet ein Interesse haben bzw. von diesen betroffen sind.
Allerdings sollte beim Einsatz dieses Rechtsinstituts im Auge behalten werden, dass der Investor auf seinem eigenen Bauland im Regelfall ein Gebäude im Einklang mit dem bereits geltenden Bauleitplan errichten will; neben der amtlichen Genehmigung sollte der Flächennutzungsvertrag nicht zu einer weiteren Auflage für die Bautätigkeit werden oder zu einer neuen Besteuerung von Bauprojekten innerhalb der Gemeindegrenzen führen.
Weil der Flächennutzungsvertrag stets vom Gemeinderat genehmigt werden muss, ist abschließend ein wichtiger Hinweis angebracht: im Einklang mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs könnte es passieren, dass ein Bauvorhaben, welches an sich vom örtlichen Bauamt hätte genehmigt werden sollen, letztlich von einem anderen Bauamt bearbeitet werden muss, weil die Gemeindevertreter, die den Flächennutzungsvertrag geschlossen haben, als voreingenommen gelten müssen.