Auswirkungen der Neufassung des Geldwäschegesetzes auf den Immobilienmarkt in Tschechien

Wer gewerblich Immobilien an- und verkauft, muss sich bis zum 2.3.2021 dem Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche unterwerfen. In der Praxis heißt dies, dass er innerhalb dieser Frist insbesondere ein eigenes Anti-Geldwäsche-Programm ausarbeiten muss. Wer diese Pflicht verletzt, dem drohen Bußgelder in Millionenhöhe.

Die Europäische Union hat ein umfängliches Regelwerk ausgearbeitet, um die Geldwäsche und die Finanzierung des Terrorismus zu bekämpfen, welches von den einzelnen Staaten auf dem Wege der nationalen Gesetzgebung in den einzelnen Rechtsordnungen umgesetzt wird. Eines dieser Gesetze zur Implementierung dieser europäischen Vorschriften ins tschechische Recht ist das Gesetz Nr. 253/2008 Slg., über Maßnahmen gegen die Legalisierung von Einkünften aus krimineller Betätigung und die Finanzierung des Terrorismus, für das sich die Abkürzung AML-Gesetz eingebürgert hat.

Allerdings ergeben sich aus dem AML-Gesetz nicht für jedermann Verpflichtungen, sondern nur für diejenigen Personen, welche die im AML-Gesetz enthaltene Definition der verpflichteten Person erfüllen. Ende letzten Jahres wurde ein umfassendes Änderungsgesetz zum AML-Gesetz verabschiedet, welches den Kreis dieser verpflichteten (also von den Pflichten gemäß AML-Gesetz betroffenen) Personen erheblich ausweitet. Im Bereich des Immobilienmarkts gehört künftig zu den verpflichteten Personen jeder, der:
• Immobilien an- oder verkauft,
• als Immobilienmakler auftritt, wobei aber bei der Vermittlung von Miet-, Untermiet- und Pachtverträgen gemäß § 2 (d) (2) des Immobilienmaklergesetzes gilt, dass das AML-Gesetz erst dann greift, wenn die Höhe der monatlichen Zahlungen bzw. der anteilige Betrag der dem Verpächter aus der Immobilie monatlich zufließenden Erträge (bzw., soweit einschlägig, deren Summe) wenigstens 10000 EUR beträgt.

Neben den Immobilienmaklern werden in der Begründung für die Vorlage der Neufassung des AML-Gesetzes ausdrücklich Developer (also Bau- und Projekterschließer) als Beispiel genannt – also natürliche oder juristische Personen, die in die Errichtung von zum Weiterverkauf bzw. zur Vermietung bestimmten Immobilien investieren. Nicht zu den verpflichteten Personen gehören selbstverständlich Privatpersonen, die zum Beispiel ihre eigene Wohnung verkaufen – als verpflichtete Person kann nur gelten, wer die fragliche Tätigkeit im Zusammenhang mit einer unternehmerischen Tätigkeit ausübt.

Verpflichtete Subjekte, die vom AML-Gesetz neuerdings erfasst werden, müssen innerhalb von 60 Tagen ab dem Tag, an dem sie zur pflichtigen Person wurden (im vorliegenden Fall also bis zum 2.3.2021), den Pflichten Rechnung tragen, die im AML-Gesetz für sie festgesetzt sind.

Diese Pflichten gemäß dem AML-Gesetz können in zwei Kategorien unterschieden werden: Pflichten im Zusammenhang mit einem bestimmten Geschäft (hierzu gehören Identifikation und Überprüfung des Kunden), und Pflichten im Zusammenhang mit dem Status eines verpflichteten Subjekts selbst. Zu letzteren gehört insbesondere die Pflicht, ein schriftliches System unternehmensinterner Prinzipien, Prozesse und Kontrollmaßnahmen auszuarbeiten, mit denen die AML-Pflichten erfüllt werden sollen, einschließlich einer schriftlichen Risikobewertung (das “AML-Programm”).

Beim AML-Programm handelt es sich um ein System interner Grundsätze, mit deren Einführung und Umsetzung neben der Erfüllung weiterer, sich aus dem AML-Gesetz ergebenden Pflichten u.a. das Ziel verfolgt wird, die Risiken der Geldwäsche oder der Finanzierung des Terrorismus zu mildern bzw. effektiv zu steuern; diese Risiken sind in einem besonderen Abschnitt für die Bewertung der möglichen Risiken im Zusammenhang mit dem Unternehmensbetrieb des verpflichteten Subjekts identifiziert. Als Beispiel wären eine AML-Richtlinie, ein AML-Formular, Regeln für die Risikobewertung usw. zu nennen – insgesamt ein recht komplexes Ensemble von Dokumenten, das darüber hinaus u.a. durch eine hinreichende Mitarbeiterschulung ergänzt sein will.

Die Neufassung des AML-Gesetzes hat außerdem die Bußgeldsätze für Verstöße empfindlich angehoben. Eine verpflichtete Person begeht einen solchen Verstoß z.B., wenn sie es versäumt, das vom AML-Gesetz vorgesehene System interner Prinzipien einzuführen. Wg. dieses Verstoßes kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000.000 CZK verhängt werden, bzw. im Wiederholungsfall sogar noch mehr; im Extremfall ist sogar denkbar, dass ein Betätigungs- bzw. Unternehmensverbot ausgesprochen wird. Von daher empfehlen wir, die sich aus dem AML-Gesetz ergebenden Pflichten nicht zu unterschätzen.

Bei Interesse bzw. im Bedarfsfall sollten Sie sich natürlich an uns wenden – wir helfen gerne bei der Umsetzung der AML-Pflichten. Wir haben bereits für mehrere Bau- und Projekterschließungsgesellschaften und Maklerunternehmen AML-Programme vorbereitet, die auf deren konkrete Bedürfnisse und Wünsche Rücksicht nehmen, und deren Arbeitnehmer in Schulungen mit dem Problemkreis eingehend vertraut gemacht.

Quelle:
Verordnung (EU) 2020/1503 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 7.10.2020

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