Tschechien: Juristische Personen als nahestehende Personen im Kontext der Vermietung von Gewerberäumen

Lässt sich die Beziehung zwischen zwei juristischen Personen, von denen eine Einfluss auf die andere ausübt, mit einer Beziehung zwischen einander nahestehenden natürlichen Personen gleichsetzen? Und ist in einem solchen Fall die Überlassung eines Mietgegenstands auch ohne Zustimmung des Vermieters statthaft?

Die Klägerin hatte vor Gericht die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses angestrengt, die ihr wg. Verletzung des Mietvertrags erteilt wurde; der Vertragsbruch sollte darin bestehen, dass sie die Räumlichkeiten einer anderen Rechtsperson zur Nutzung überlassen hatte, in der sie beherrschenden Einfluss ausübte. Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit der Frage, ob die Beziehung zwischen zwei juristischen Personen, von denen eine Einfluss auf die andere ausübt, einer Beziehung zwischen einer natürlichen Person und einer ihr nahestehenden Person gleichgesetzt werden kann, und ob in einem solchen Fall der Mietgegenstand auch ohne Zustimmung des Vermieters an die andere Person zur Nutzung überlassen werden kann.

Die Streitparteien waren einen Vertrag über die Miete von Gewerberäumen eingegangen, auf dessen Grundlage die Beklagte der Klägerin Gewerberäume zu den mietvertraglichen Bedingungen vermietete. Eine dieser Bedingungen bestand darin, dass die Klägerin die Räumlichkeiten für den Betrieb einer „Bierothek“ nutzen würde. Hierfür hatte die Klägerin nicht die notwendige Gewerbeberechtigung, weshalb die Tochtergesellschaft der Beklagten an ihrer Statt in den Räumlichkeiten tätig wurde.

Die Beklagte sprach der Klägerin die Kündigung aus, mit der Begründung, die Klägerin habe die vermieteten Räumlichkeiten ohne Zustimmung der Beklagten einer dritten Person überlassen und damit die Bestimmungen des Mietvertrags verletzt; diesen Vertragsbruch habe die Klägerin auch dann nicht behoben, als ihr zu diesem Zweck von der Beklagten eine Nachfrist eingeräumt wurde. Die Klägerin erachtete das Vorgehen der Beklagten für widerrechtlich und schlug deshalb den Rechtsweg ein.

Das Gericht erster Instanz gelangte zu dem Schluss, dass im zu beurteilenden Fall der Kündigungsgrund gegeben war und entschied zugunsten der Beklagten; die Klägerin legte gegen diese Entscheidung Berufung ein. Das Berufungsgericht ergriff die gegenteilige Position und entschied, die Kündigung sei widerrechtlich erteilt wurden. Die Sache landete schließlich beim obersten Gerichtshof.

Dieser stellte fest, dass sich aus § 22 Abs. 1 BGB-cz ergibt, dass eine juristische Person nicht als nahestehende Person gelten kann, dass aber in den gesetzlich vorgesehenen Fällen Dritte durch besondere Auflagen oder Beschränkungen geschützt werden, wo Eigentum zwischen nahestehenden Personen übertragen, belastet oder zur Nutzung überlassen wird; dieser Schutz greift dann auch für Rechtsgeschäfte zwischen einer juristischen Person und den Personen, zu denen sie eine bestimmte Beziehung hat.

Das Revisionsgericht wollte der Beurteilung durch das Berufungsgericht nicht folgen, wonach das Verhältnis zwischen einander nahestehenden Personen für die Zwecke eines gewerblichen Mietvertrags dasselbe sein soll wie das Verhältnis einer juristischen Person zu einer anderen, von ihr beeinflussten juristischen Person. Das Berufungsgericht vernachlässigte in seiner Entscheidung, dass § 22 Abs. 2 BGB-cz auf den Schutz Dritter abzielt; hiervon kann in einer Situation, in der eine juristische Person der anderen Gewerberäume zur Nutzung überlässt, keine Rede sein.

Wenn in einem solchen Fall die Geltendmachung des vermieterseitigen Kündigungsrechts ausgeschlossen wäre, würde es sich nicht um den Schutz von Rechten Dritter handeln, sondern vielmehr um eine Beschneidung der Rechte des Eigentümers, über sein Eigentum zu verfügen.

Das Revisionsgericht hob das angefochtene Berufungsurteil deshalb auf und verwies die Sache zur Neuverhandlung zurück.

Quelle:
Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 08.01.2022, AZ 26 Cdo 878/2022

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