Befindet sich Ihr Gebäude (bzw. ein Gebäude, welches Sie erwerben möchten) auf dem Grundstück eines Dritten? Welche Risiken ergeben sich heraus für Gebäudeeigentümer und Kaufinteressenten?
Einleitend sei erwähnt: wenn sich ein Bauwerk in heutiger Zeit auf einem Drittgrundstück befindet, so rührt diese Situation immer aus der Zeit her, in der sich das „alte“ Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 40/1964 Slg.) noch in Kraft befand, d. h. vor dem 31. Dezember 2013. Der Grundsatz, dass ein Gebäude „lediglich“ Teil des Grundstücks ist, auf dem es steht (d. h., dass es rechtlich gesehen keine eigenständige Sache ist), bzw. ab dem Zeitpunkt, zu dem es errichtet wurde, Teil des Grundstücks (und damit Eigentum des Grundstückeigners) wird – und zwar auch dann, wenn der Bauherr auf dem Grundstück eines Dritten baut – hielt erst zum 1. Januar 2024 Eingang ins tschechische Recht (besser gesagt handelt es sich um eine Wiedereinführung ins tschechische Recht), als das neue Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.) in Kraft trat. Um es schlicht auszudrücken: Nach der herrschenden Rechtslage lässt es gar nicht erst erzielen, dass ein Gebäude auf dem Grundstück eines anderen landet, mit Ausnahme von Gebäuden, die im Rahmen des Erbbaurechts errichtet wurden.
Es versteht sich von selbst, dass eine Diskrepanz zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und einem darauf errichteten Gebäude zu Streitigkeiten zwischen den beiden Eigentümern führen kann – und zwar in der Regel dann, wenn der Grundstückseigentümer sein Grundstück nutzen möchte und sich an den Gebäudeeigentümer mit der Aufforderung wendet, das Gebäude vom Grundstück zu entfernen. Wie kann ein solcher Konflikt gelöst werden?
Wie bereits erwähnt, sind solche Situationen für Juristen keine Seltenheit. Dass es sich um ein in der Vergangenheit weit verbreitetes Phänomen handelt, zeigt sich auch daran, dass die einschlägige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs und des Verfassungsgerichts zu diesem Thema umfangreich und v.a. gefestigt ist. Die Forderung von Grundstückeignern nach Abriss eines Gebäudes wird von den Gerichten in erster Linie danach beurteilt, ob das Gebäude, das einem Dritten gehört, rechtmäßig auf dem Grundstück errichtet wurde (d. h. auf der Grundlage eines gültigen Rechtstitels), gefolgt von einer Prüfung der Qualität dieses Titels.
Bei Gebäuden, die ohne entsprechende Berechtigung auf dem Grundstück eines Dritten errichtet wurden und für die keine nachträgliche Abhilfe geschaffen wurde, ist die Situation eindeutig. In einem solchen Fall kann der Grundstückseigentümer nach dem Gesetz die Entfernung des Gebäudes verlangen (§ 135c des BGB von 1964), wie auch die einschlägige Rechtsprechung bestätigt.
Komplizierter wird es in Fällen, in denen der Bauherr zwar über die erforderliche (privatrechtliche) Genehmigung verfügte, das Gebäude auf dem Grundstück eines anderen zu errichten (wobei diese Genehmigung nicht mit der öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung zu verwechseln ist, die vom Bauamt erteilt wird), diese Genehmigung jedoch später abgelaufen ist. In einem solchen Fall ist in erster Linie zu prüfen, ob der jüngste gültige Rechtstitel den Bauherrn dazu berechtigte, das Gebäude auf dem Grundstück der anderen Person dauerhaft oder aber nur vorübergehend zu errichten (bzw. zu platzieren), oder ob der Bauherr guten Grund zu der Annahme hatte, dass sein Rechtstitel von dauerhaftem Charakter sein würde.
Was einen Titel mit dauerhaftem Charakter betrifft (z. B. einheitliches Eigentum an Grundstück und Gebäude oder das Bestehen einer Dienstbarkeit, die die Platzierung eines Gebäudes auf dem Grundstück eines Dritten erlaubt), so haben die Gerichte entschieden, dass der Grundstückseigentümer nach Ablauf eines solchen Titels (also im Falle eines einheitlichen ursprünglichen Eigentums bei einer späteren Aufteilung durch Übertragung des Grundstücks oder des Gebäudes an eine andere Person), nicht die Entfernung des Gebäudes verlangen kann, aber gegenüber dem Gebäudeeigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung hat, die der Gebäudeeigentümer durch die Nutzung des Grundstücks ohne ordnungsgemäßen Titel erlangt hat.
Wo das Recht des Bauherrn, sein Gebäude auf dem Grundstück der anderen Person zu errichten, jedoch nur vorübergehend war (z. B. auf der Grundlage eines Mietvertrags, auch wenn dieser auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, oder auf der Grundlage einer bloßen Zustimmung des Grundstückseigentümers), entschieden die Gerichte, dass der Bauherr nach Ablauf dieses Rechts ungerechtfertigt in die Eigentumsrechte des Grundstückseigentümers eingreift. D. h., in einem solchen Fall kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass der Gebäudeeigentümer das Gebäude von seinem Grundstück entfernt, und zwar im Bedarfsfall auch durch gerichtliche Klage.
Die Situation ist jedoch nicht immer so einfach, insbesondere wenn das Gebäude schon sehr lange auf dem Grundstück eines Dritten stand. In einem solchen Fall kann es schwierig sein, anhand historischer Unterlagen festzustellen, welche Rechtsbeziehung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gebäudeeigentümer während des Baus oder der späteren Nutzung des Gebäudes bestand. Wenn Sie sich also in dieser Situation befinden (sei es als Eigentümer eines bebauten Grundstücks oder als Eigentümer eines Gebäudes) oder wenn Sie den Erwerb von Grundstücken unter Bauwerken Dritter (oder eines Gebäudes auf einem Grundstück Dritter) in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen dringend, einen Anwalt oder ein Rechtsberatungsunternehmen zu Rate zu ziehen – idealerweise jemanden, der über ausreichende Erfahrung mit dieser Art von Szenario verfügt.
Quelle:
Ges. Nr. 89/2012 Slg.
Ges. Nr. 40/1964 Slg.