V souvislosti s novým stavebním zákonem se zatím vedla veřejná debata zejména kolem jednoho povolovacího řízení, změny struktury stavebních úřadů atd. Institutu plánovací smlouvy již taková pozornost věnována není, přitom na výsledných projektech bude hrát významnou roli…
Vláda v pondělí 24. 8. 2020 schválila nový stavební zákon. Podle MMR by měl platit od jara příštího roku s tím, že účinnost by měla nabíhat postupně do poloviny roku 2023. V souvislosti s novým stavebním zákonem se zatím vedla veřejná debata zejména kolem jednoho povolovacího řízení, zpřísnění lhůt, zavedení fikce souhlasu dotčených orgánů či změny struktury stavebních úřadů. Stavební zákon přitom přináší i další změny, kterým už taková pozornost věnována není – například u institutu plánovací smlouvy. Přitom na výsledných projektech bude hrát významnou roli…
Plánovací smlouvu bude moci uzavírat obec a stavebník a bude představovat jakousi veřejnou dohodu o spolupráci týkající se konkrétní výstavby. Plánovací smlouvy jsou uzavírány i v současnosti, nicméně chyběla jim konkrétní zákonná regulace.
Pozornost je proto na místě a důkazem toho je aktuálně probíhající diskuse v Praze o tom, zda a jak mají developeři přispívat do pokladen městských částí, pokud dochází ke změnám územního plánu a zhodnocování jejich pozemků. Developeři si na jedné straně stěžují na obstrukce ze strany obcí při povolování staveb, radnice zase na to, že z nové výstavby daně putují státu, zatímco obce a jejich infrastrukturu nové stavby jen zatěžují. Řešení přitom mohou přinést právě plánovací smlouvy.
V plánovací smlouvě se bude moci obec zavázat ke spolupráci se stavebníkem spočívající například v tom, že učiní veškeré kroky k vydání územně plánovací dokumentace, nebo naopak v tom, že po určitou dobu nevydá nebo nezmění územně plánovací dokumentaci. V rámci povolovacího řízení se pak obec může zavázat, že nebude podávat námitky či odvolání, které by byly v rozporu s plánovací smlouvou. To už jsou celkem významné závazky, které obec může převzít a které vyznívají jednoznačně ve prospěch stavebníka.
Nesmí se ale zapomínat na funkci obcí a jejich povinnosti ve smyslu zákona o obcích, podle kterého obec pečuje nejen o rozvoj svého území, ale i potřeby (všech) svých občanů a musí při tom chránit veřejný zájem a zájem občanů obce. Při sjednávání plánovací smlouvy s konkrétním stavebníkem tak obec nesmí zapomínat na tyto nadřazené povinnosti a zájem stavebníka, nebude moci přetlačit veřejný zájem, který má obec za úkol chránit. Stavebník se na druhé straně bude moci v plánovací smlouvě zavázat k tomu, že se bude podílet na výstavbě veřejné infrastruktury, což mohou být třeba školy, parky, komunikace apod. – to je běžné již dnes – a také na poskytnutí peněžního příspěvku obci.
Smyslem plánovací smlouvy by mělo být zakotvení dohody mezi obcí a potenciálně i dalšími účastníky povolovacího řízení na straně jedné a stavebníkem na straně druhé. Jednou ze stran plánovací smlouvy totiž mohou být nově i další účastníci povolovacího řízení, jako například spolky, vlastníci sousedních pozemků apod. Plánovací smlouva tedy nakonec může představovat dohodu všech zainteresovaných stran o výstavbě v daném území.
Institut plánovací smlouvy by však neměl přehlížet to, že stavebník obvykle chce na svém pozemku realizovat stavbu v souladu s existujícím územním plánem, a plánovací smlouva by se vedle úředního povolení neměla stát další podmínkou pro stavební činnost ani novým zdaněním stavební činnosti na území obcí.
Plánovací smlouva přitom bude muset být vždy schvalována zastupitelstvem obce. Na závěr ještě jedno důležité upozornění. Pokud bude stavební záměr povolovat obecní stavební úřad, může se stát, že v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu bude povolení stavby muset řešit jiný stavební úřad kvůli podjatosti úředníků obce, která plánovací smlouvu uzavřela.